華僑城婚姻律師解析前妻名下五套房產該歸誰

　　基本案情：甲女向一審法院提起訴訟:1。依法確認沈陽市皇姑區門市房屋是甲女與乙男夫妻關系存續期間取得的共同財產，乙男以乙女名義將上述財產備案無效；2.乙男。乙女支付折價約9.075、291.87元，并支付上述折價利息損失；3.乙男。乙女支付4.5門市房屋2年租金損失554元，759.94元；4.對方承擔訴訟費。B.B男原夫妻關系，2012年6月19日協議離婚。離婚協議中，雙方約定位于洪區。14.16處房產和黑色寶馬車遼A×××××，均歸B女所有。協議中，雙方明確無債務，無爭議。

　　2012年9月18日，a女與B男登記結婚。沈陽市皇姑區-8門網點房屋由中航公司開發建設。B男是沈陽順天建設集團有限公司為中航公司開發建設的項目建設人。B男與B女離婚前向中航公司支付40萬元，B女與B男離婚后未向中航公司支付購房款。2013年4月，外人徐以B男的名義向中航公司支付2016年524元。

　　2013年2月7日至2月8日，A女分三次向B男轉賬，共1300400元。2013年11月23日，外人辛某向B男發表聲明。中航瑞賽房地產有限公司發表聲明，內容為:辛某自愿將購買2-8家商業網點的收據中共有200萬元的權益轉讓給B男，不再收據200萬元的債務關系由自己和B男解決，與中航瑞賽房地產有限公司無關。

　　2014年1月28日至1月29日，昌星公司將150萬元轉入B男賬戶支付給辛。上述五套房屋的購房余額以中航欠B男的工程款抵消。2013年12月4日，中航公司按照B男的要求，將沈陽市皇姑區門5.6.7.8套房屋以B女的名義備案。

　　2014年9月1日，徐起訴一審法院，要求兩人返還貸款201萬元和利息，一審法院作出（2014）第1910號民事判決，只命令B男返還201萬元和利息，B男拒絕接受沈陽中級人民法院上訴，沈陽中級人民法院（2015）第00536號民事判決，駁回B男上訴請求，維持原判決。由于B男未履行判決義務，徐申請執行，執行號為（2015）第2325號。在執行過程中，一審法院以B女性的名義查封了6.7.8棟房屋，B女性提起執行異議訴訟。

　　在執行異議訴訟案件的審判中，B女子陳述：2012年6月19日，B女子與B男子離婚，因為B男子需要貸款，B女子以離婚財產作為抵押品向銀行提供擔保貸款，貸款對價是無論第三方B男子是否能償還貸款，B男子需要沈陽皇姑區門。5.6.7.8所房屋以B女子的名義備案。因此，2013年12月4日，B女子與中國航空公司簽訂了《商品房銷售合同》，購買上述房屋，并以B女子的名義備案，B男子離婚前僅兩次交付40萬元，交付3.4門，B男子交付B女子償還B女子給B男子貸款的補償。該財產屬于B女子的個人財產。離婚后，B女子在離婚后分配給B女子幫助B男子貸款，房子由B男子給B女子。

　　B男在本案庭審中陳述:本案查封的房產屬于B女個人財產，屬于B女為B男提供抵押擔保的對價。如果財產執行，將導致B女向B男增加抵押擔保的損失。辛是一個和B男合伙買房的人，于2013年左右退出。辛退出房子與B男贈與B女房產無關。

　　對于B女性提起的執行異議訴訟，徐在審判中陳述：B女性與B男性簽署的抵押擔保協議無效。這是不真實的。B女性不能通過無效協議獲得所涉及財產的所有權。抵押擔保協議沒有相關的貸款協議。擔保協議得到了證明，只有通過協議才能確定B男性在銀行是否有貸款和金額和期限。B男性是否償還了貸款。B女性是否代表B男性償還了貸款。鑒于徐的辯護，B男和B女在本案中沒有提供足夠的證據反駁，也沒有提供足夠的證據證明其主張，因此一審法院作出（2016）遼0105民初3809民事判決，駁回了B女執行異議的訴訟請求。

　　此外，在徐某申請執行B男(2015)黃執字第2325號的案件中，A女向徐某支付了935、100元的執行款。后一審法院拍賣了6.7.8處被查封的房產，拍賣所得款除部分用于償還申請人徐執行款外，其余拍賣款為3.475、291.87元。因此，B男于2018年6月22日向一審法院發布了內容:沈陽市皇姑區人民法院分別于2018年6月6日轉給陳512、776.17元。

　　2019年6月13日，沈陽市皇姑區門-8棟房屋中的5.7.8棟以B女的名義登記，4棟已被B女轉讓給外人。在審判過程中，雙方可4.5棟房屋的價值為280萬元。2018年10月26日，B女和陳將位于沈陽市皇姑區-8棟房屋出租給外人。2019年6月3日，B男向A女出具承諾保證書，內容如下:由B男.A女共同購買。現在寫在B女名下的門必須由B男.A女共同管理，B女無權處理店里的一切。
 

　　爭議焦點：本案因財產損害賠償糾紛。原告是現任妻子，被告是男人和前妻。本案涉及原告與男方夫妻關系存續期間取得的5套房產，但以前妻名義登記，涉及離婚前、結婚后、工程款抵頂等。，還涉及流質條款。法院認定，該男子事先不知道原告。事后未追認的，以前妻名義登記涉案財產的行為侵犯了原告的財產權益，贈與無效，原告有權追回。
 

　　一審判決：一審法院認為，本案的案由為財產損害賠償糾紛。《中華人民共和國婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間取得的財產為夫妻共同財產。結合本案，

　　第一，本案涉及的5套房產系在甲女與乙男夫妻關系存續期間取得，雖然備案登記在乙女名下，但因乙男與乙女在離婚協議書中已經明確約定4套房產及車輛均歸乙女所有，且在離婚協議書中明確無任何爭議；

　　第二，在執行異議之訴中，乙女主張案涉房產備案于其名下系基于離婚后其用離婚分得的房產為乙男貸款提供擔保，提供擔保的對價就是無論乙男是否能夠償還貸款，乙男需要將案涉房產備案給乙女，此條款屬于流質條款。如果乙男將房產登記在乙女名下的原因是因乙男的貸款需要，那么乙男完全可以將案涉房產登記在自己名下后，以該房產作為抵押辦理貸款，因此乙男及乙女主張乙女基于流質條款及貸款擔保補償取得房產具有不合理性，被告約定的流質條款亦屬無效。在執行異議之訴中，徐某對此也主張此流質條款無效，一審法院在該案中也否定了乙男、乙女主張的流質條款有效觀點；

　　第三，在執行異議之訴案件的庭審中，乙男主張案涉房產是贈與給乙女的，乙女陳述案涉房產是乙男給乙女的，說明乙男、乙女對于案涉房產不是乙男與乙女的夫妻共同財產是沒有爭議的，否則乙男不能主張將案涉房產贈與給乙女，乙女也不能主張是乙男給其的案涉房產，乙女取得備案登記是基于乙男的贈與行為而取得，而非基于夫妻共同財產取得，故案涉房產是乙男與甲女結婚后取得的夫妻共同財產，而非乙男與乙女的夫妻共同財產，也不是乙女的個人財產；

　　第四，雖然案涉房產的購房款一半是用工程款抵頂，但根據乙女在執行異議之訴中陳述其在與乙男離婚前只交付了40萬元，中航瑞賽置業有限公司與乙女簽訂《商品房買賣合同》的時間在乙男與甲女結婚后，涉案房產實際取得的時間是甲女與乙男結婚后，在乙女與徐某、乙男執行異議之訴中乙女多次陳述涉案房產是乙男給其的房屋，而非陳述為是乙女與乙男的夫妻共同財產。案涉房產的備案時間為2013年12月4日，執行異議之訴的庭審時間為2016年，執行異議庭審時乙女及乙男均明知案涉房產是用一部分工程款抵頂的房款，而在2016年庭審中乙女仍主張案涉房產是乙男給其的、是因為乙男要辦理貸款、乙女為乙男辦理所謂的貸款提供抵押作為對價補償給乙女、無論乙男是否償還貸款案涉房產均歸乙女所有，足以說明乙女與乙男離婚時將工程款及購買案涉房產的權利均歸乙男所有雙方已經作出了明確約定，否則，乙女不能在2016年執行異議之訴中仍然堅持主張案涉房產是基于其為乙男提供抵押擔保而從乙男處得到的補償，只有房產歸乙男所有，乙女對案涉房產無任何權利其才會陳述乙男向乙女支付貸款擔保對價、案涉房產是乙男給乙女的，否則乙女可以直接陳述案涉房產是乙女與乙男的共有財產，故一審法院對乙女主張案涉房產屬于其所有一審法院不予支持；

　　第五，乙男給甲女出具的承諾保證書中亦明確登記在乙女名下的案涉的5套門市房系乙男與甲女共同購買，必須由乙男與甲女共同管理所有款項，乙女無權處理案涉房產。亦說明了乙男是在其與乙女針對夫妻共同財產已經分割完畢的情況下與甲女作出書面財產約定，即明確了案涉房產歸乙男與甲女共有。乙男在庭審中針對甲女提交的《承諾保證書》中其簽名真實性提出異議，又未在一審法院指定的期限內申請鑒定，在其已經為甲女出具書面承諾的情況下又否定其真實性，說明乙男在本案中沒有如實陳述案件事實，結合該《承諾保證書》內容能夠說明案涉房屋雖登記在乙女名下，但乙男也同時主張該房屋仍屬于其與甲女共有，也就是對乙男同意案涉房產登記在乙女名下，為乙女所有事實的否認；

　　第六，在徐某與乙男的執行案件中，甲女與乙男向徐某償還了借款，辛某轉讓案涉房產的購買權利發生在甲女與乙男婚姻關系存續期間，且乙女在執行異議之訴案件庭審中既陳述只交了40萬元房款，又主張在與乙男離婚前交了500多萬元定金，乙女又未提供證據證明其在離婚前向中航瑞賽置業有限公司支付了500多萬元定金，顯然乙女的陳述自相矛盾，乙男曾向甲女承諾案涉5套房產屬于乙男與甲女夫妻共同財產，故案涉的5套房產系甲女與乙男夫妻關系存續期間取得，應屬于乙男與甲女的夫妻共同財產，而非乙男與乙女的夫妻共同財產，故乙男、乙女主張涉案房屋系其二人共有一審法院不予支持。

　　乙男在未經甲女同意的情況下將案涉5套房產即夫妻共同財產贈與給乙女屬于無效行為。乙男對于法院強制執行中拍賣的案涉6-8門房產的剩余款3,475,291.87元向一審法院作出說明，即向一審法院明確將屬于乙男與甲女的夫妻共同財產即剩余款3,475,291.87元支付給乙女，此贈與行為也未經甲女同意，亦屬于無效贈與行為。乙男將與甲女夫妻共有的贈與給乙女，超出了日常生活需要的范圍，侵犯了甲女的財產權利，故贈與行為全部無效。

　　關于案涉4、5門的房屋價值，雙方當事人庭審中均認可4、5門價值均為280萬元。關于案涉6、7、8門房屋的拍賣剩余款項，甲女認可該情況說明中的3,475,291.87元，故乙男贈與乙女的總款項應為9,075,291.87元。庭審中甲女對于6、7、8門房屋拍賣后的剩余款項只主張347萬元，對于其余5，291.87元予以放棄。因甲女主張乙女給付房屋折價款，故乙女應向甲女返還907萬元，此款屬于甲女與乙男夫妻共同財產。

　　關于甲女主張乙女給付2013年12月4日起至實際給付之日止的利息，因案涉房屋于2018年10月26日開始出租，故乙女應從2018年10月26日起即實際出租時起開始給付利息至實際返還907萬元為止，對于甲女主張自2013年12月4日起給付利息損失一審法院不予支持。

　　關于甲女與乙男尚處于婚姻關系存續期間，甲女是否有權單獨主張上述財產損失問題。根據婚姻法的規定，在夫妻雙方未選擇約定財產制的情況下，應當適用法定夫妻財產制度，即夫妻共同財產制度。在夫妻關系存續期間，夫妻共同財產應作為一個不可分割的整體，夫妻對全部共同財產不分份額的共同共有。《中華人民共和國婚姻法司法解釋》(一)第十七條規定：《婚姻法》第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：(一)夫或妻在處理共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均由權決定；(二)夫或妻非因日常生活需對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。”據此，超出日常生活需要對夫妻共同財產進行處分，雙方應當協商一致，一方將大額夫妻共同財產贈送他人，是一種無權處分行為。本案，乙男在甲女事先不知情、事后未追認的情形下，其將案涉房產登記在乙女名下的行為，侵犯甲女的財產權益，該贈與行為應屬無效，甲女有權追回。

　　一審法院根據《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條、第十九條，《中華人民共和國婚姻法司法解釋》(一)第十七條及《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條之規定，判決如下：一、乙男贈與乙女沈陽市皇姑區門、5門、6門、7門、8門房屋的行為無效；二、乙女于判決生效后十日內返還甲女907萬元；三、乙女向甲女給付利息損失。
 

　　上訴意見：乙女上訴主要事實和理由：案涉房屋有50%的購房款是以乙男承建的竣工時間為2012年5月28日的中航瑞賽項目工程款進行抵頂的，乙女與乙男離婚是2012年6月19日，上述工程款應為乙女與乙男婚內共同財產，其用于抵頂支付房屋對價而取得的房屋應屬雙方婚內共同財產。

　　華僑城婚姻律師另，第一筆轉賬時，甲女與乙男系夫妻關系，雙方的經濟往來與本案無任何關聯；第二筆轉賬，昌星公司與乙男素有經濟往來，雙方的轉賬不能說明系用于支付辛某，兩筆轉賬時間和乙男與辛某簽訂聲明的時間2013年11月23日相差甚遠。原審法院依據(2016)遼0105民初3809號案件庭審筆錄認定案涉房產系乙男贈與乙女所有，與事實不符，該案乙女敗訴的原因系案涉房屋當時仍在沈陽中航瑞賽置業有限公司（以下簡稱“中航公司”）名下，案涉房產應屬乙女與乙男離婚時未分割的財產。乙男于2011年12月29日與中航公司簽訂《房屋買賣承諾書》，乙男向案外人徐某借款用于支付首付款，2012年5月28日，案涉房屋所在工程竣工，2012年6月19日，乙男與乙女離婚。2015年，因乙男一直未交付全部購房款，經與中航公司協商，中航公司同意其以工程款進行抵頂，故上述房產應屬乙女與乙男共同財產。也因上述原因，在乙男與案外人徐某借款糾紛中，上述房產中6、7、8號房產被依法拍賣后由乙女購回。

　　關于乙男的贈與行為，乙男購買房產及工程竣工時間均發生在其與甲女結婚前，上述房屋屬乙男婚前財產，乙男的個人贈與行為應為有效贈與，一審法院認定乙男贈與行為無效系認定事實與適用法律錯誤。

　　甲女辯稱，甲女與乙男系案涉房屋所有權人。乙男、辛某先是與中航公司達成購買案涉房屋的意向，并未簽訂商品房買賣合同。甲女與乙男于2012年9月18日結婚，徐某于2013年4月以乙男名義向中航公司支付購房款2,016,524元，甲女于2013年2月7日至8日向乙男轉賬1,300,400元。辛某于2013年11月23日向乙男、中航公司出具聲明:“辛某自愿將購買上述2-8門商業網點收據中共計200萬元權益轉讓給乙男不再擁有此房屋購買權”。中航公司據此聲明、根據乙男的指示于2013年12月4日將上述3-8門房屋備案至乙女名下。后甲女父母經營的昌星公司向乙男賬戶轉賬150萬元，用于支付給辛某轉讓款。上述房屋簽訂合同的時間以及支付購房款的時間均在甲女與乙男結婚后，應屬于甲女與乙男的夫妻共同財產。

　　乙男在執行異議之訴中明確了案涉4-8門房屋系乙男作為乙女為其乙男的貸款抵押擔保所付的對價，是乙男給乙女的。這說明案涉房屋不是乙女的財產。乙女在離婚時將所有凈資產分走。向徐某的借貸發生在甲女與乙男婚后，該借款用于支付案涉房屋購房款，徐某就該借款起訴，甲女通過法院執行局向徐某支付935,100元，甲女為購買案涉房屋支付了房款，案涉房屋屬于甲女與乙男的夫妻共同財產。乙女在離婚后未向中航公司支付任何購房款，也未向徐某履行還款義務，但卻取得案涉6、7、8門房屋的剩余拍賣款3,475,291.87元，再次侵犯了甲女的合法權益。甲女轉賬1,300,400元、昌星公司轉賬150萬元用于支付給辛某，乙男一審中對此未提出抗辯及相反證據，也未提起上訴，乙女也未提供反駁證據，說明乙男認可甲女的主張。乙男未提交答辯意見。
 

　　二審判決：二審法院認為，夫妻在婚姻關系存續期間取得的財產為夫妻共同財產；離婚時，夫妻的共同財產可由雙方協議處理。華僑城婚姻律師本案中，乙女與乙男離婚、甲女與乙男結婚，乙女與甲女先后與乙男存在合法的婚姻關系，均因受到平等的合法保護。

　　本案中，乙女二審中主張訴爭案涉房屋屬于乙女與乙男的婚內共同財產，同時，又主張案涉房產系乙男與甲女婚前屬于乙男的個人財產，乙男將該房屋贈與乙女的行為有效。乙女主張的觀點存在矛盾。本院對本案評判如下：

　　一、乙女、乙男就婚姻存續期間共同財產的離婚分割情況

　　乙女、乙男于2012年6月19日協議離婚；甲女與乙男于2012年9月18日登記結婚。乙男與乙女在離婚協議書中明確約定于洪區、14門、16門四處房產和黑色寶馬車遼Ａ×××××一臺歸乙女所有，且在離婚協議書中明確雙方無其他何爭議。乙男與乙女在離婚協議書中約定的4套房產均非本案訴爭的案涉房產。2019年6月3日，乙男出具的承諾保證書內容為：由乙男、甲女共同購買，現寫在乙女名下的房屋，由乙男、甲女共同管理所有款項，乙女無權處理。乙女并未能提供證據對上述書證的內容予以反駁，由當事人陳述及書證內容可知，乙女與乙男就雙方婚姻存續期間的財產進行分割時并未取得訴爭案涉房產的分割權益及可期待利益。雖乙女主張案涉房產的部分房款存在以乙男承建的工程款抵頂房款的情況，工程竣工時間為2012年5月28日，在其離婚的2012年6月19日之前，工程款應為其與乙男婚內共同財產，依此款支付房款的房屋應為共同財產，但乙女主張的工程竣工時間并非系工程款的結算時間，乙女并未能提供證據證明工程款的取得時間在其與乙男婚姻關系存續期間，且依其主張其在與乙男離婚時即已存在案涉工程竣工的事實，但其在與乙男的離婚協議中并未取得該工程款的分割權益。

　　二、訴爭案涉房屋的取得時間

　　在案涉房產的購買過程中，案外人辛某于2013年11月23日向乙男、中航公司出具聲明：辛某自愿將購買2門-8門商業網點收據中共計200萬元權益轉讓給乙男，不再擁有此房屋購買權。據此，案涉房屋乙男以乙女名義與中航公司于2013年12月4日簽訂《商品房買賣合同》，同日備案至乙女名下，即《商品房買賣合同》及備案均在乙男與乙女離婚之后及甲女與乙男結婚之后。

　　三、訴爭案涉房屋的房款支付

　　對案涉房款的支付，乙女陳述：承諾書載明支付定金140萬元，中航公司給辛某出具的收據顯示：2011年12月30日支付40萬元，中航公司給乙男出具的收據顯示：2011年11月18日支付20萬元、2013年3月27日支付118萬元，2013年4月27日支付692391元，乙男向徐某借款2016524元，剩余款項以工程款抵頂。由此可知，2013年3月27日支付的118萬元、2013年4月27日支付的692391元、乙男向徐某借款的2016524元及以工程款抵頂剩余房款均發生在乙男與甲女結婚之后。對于乙女與乙男離婚前支付的款項，雙方離婚財產分割協議中已就其二人婚姻關系存續期間的財產作出分割，乙女并未提供證據證明其對該款項享有其他可期待利益。

　　關于案外人徐某于2013年4月以乙男的名義向中航公司支付的房款2,016,524元。2014年9月1日，徐某起訴乙男、乙女，請求返還借款201萬元及利息，法院僅判決乙男償還借款。徐某對該案向法院申請執行，執行中，一審法院查封了備案于乙女名下的本案訴爭的案涉6門、7門、8門房屋，甲女在該案的執行中向徐某支付執行款935,100元，后一審法院對查封的房產進行拍賣，拍賣所得款扣除償還徐某哦的執行款外，剩余拍賣款依據乙男于2018年6月22日向一審法院出具的說明：該款項全部歸乙女所有。該房產拍賣剩余款300余萬元均由乙女取得。即訴爭的案涉房產的2,016,524元房款系在乙女與乙男離婚之后、甲女與乙男結婚之后以向案外人借款的方式支付，且該借款的償還形式為訴訟后執行過程中甲女支付90余萬元及以該房產的拍賣款償還，但剩余拍賣款300余萬元由乙女取得。

　　四、關于乙女二審提供的證據與當事人陳述

　　乙女二審中提供兩張轉賬憑條，欲證明乙男于2012年4月19日向辛某匯款150萬元，依據辛某的指示向案外人許某轉款50萬元，即主張在乙女離婚前向辛某支付200萬元。案外人辛某于2013年11月23日出具聲明的內容為：“辛某自愿將購買2門-8門商業網點收據中共計200萬元權益轉讓給乙男，不再擁有此房屋購買權，關于收據200萬元的債務關系，由其本人和乙男自行解決，與中航瑞賽置業有限公司無關”。該聲明出具于2013年11月23日，依該聲明內容的通常一般理解：辛某與乙男就其二人之間的200萬元債權債務關系在聲明出具之時即2013年11月23日仍未解決，該未決事宜與中航公司無關，由辛某與乙男自行解決。且即使在出具該聲明之前已就該200萬元債權債務解決完畢，如前述同理，乙女與乙男離婚財產分割協議中已就其二人婚姻關系存續期間的財產作出分割，乙女并未提供證據證明其對該款項享有其他可期待利益。

　　乙女與乙男在案涉執行異議之訴案件中陳述，訴爭案涉房屋為乙男作為乙女為乙男提供貸款擔保的對價而贈與給乙女。該二人的陳述亦說明訴爭案涉房屋在備案至乙女名下之前，乙女對訴爭案涉房屋并未享有權利。根據禁反言原則，一審法院結合其二人在另案中的陳述，對乙女的主張未予支持亦符合本案的綜合案情。

　　華僑城婚姻律師綜上所述，訴爭的案涉房屋的《商品房買賣合同》簽訂及備案登記均在甲女與乙男結婚后，訴爭案涉房屋的取得在甲女與乙男婚姻關系存續期間，房屋價款的絕大部分在甲女與乙男婚姻關系存續期間支付，甲女亦對案涉房屋的房款進行了支付與償還；乙女與乙男離婚前支付的房款占較小比例，且在乙女與乙男離婚時已對其雙方婚姻存續期間的財產分割作出約定，乙女并未提供證據證明其對該部分已支出款項具有可期待利益，結合乙女與乙男在另案中的陳述，一審法院認定訴爭的案涉房屋系甲女與乙男夫妻關系存續期間取得，應屬于乙男與甲女的夫妻共同財產，并無不當。訴爭的案涉房屋為乙男與甲女的夫妻共同財產，故乙女同時提出的案涉房屋為乙男個人財產，對乙女的贈與行為有效的主張亦不成立。一審判決認定事實清楚，論理充分，依據現有證據本院對乙女的主張亦無法支持。乙女與乙男之間的財產分割，若乙女有新證據時可另行主張權利。上訴人提出的其他主張無事實及法律依據，不予支持。第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理,故對當事人沒有提出請求的部分，不再審理。

　　綜上所述，上訴人的上訴請求不成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。