上海離婚房屋財產糾紛律師  1.考慮房屋登記和出資。

　　(1)婚前財產以一方名義登記的，一般歸產權登記方所有；

　　(二)雙方共有的，屬于份額較多的一方；

　　(3)雙方平均分攤，屬于對房屋貢獻較大的一方；

　　2.考慮房子的使用狀況。

　　(一)一方實際占有該房屋的；

　　(2)房屋的個人關聯性，如是否利用一方的宅基地建房；

　　3.考慮住房貸款情況。

　　(一)屬于住房貸款的主要貸款人；

　　(2)購房時使用一方首套房優惠利率；

　　4.考慮一方對照顧的需要和婚姻過錯。

　　(1)照顧婦女和兒童的原則；

　　(2)一方名下唯一的房屋；

　　(3)方便生產生活；

　　(4)照顧婚姻中無辜的一方。

　　以上酌定因素大多是基于后續判決能夠順利執行的考慮，以使訴訟涉及的房屋無需過戶或重新申請貸款，降低無力支付賠償的風險，避免房屋騰空障礙，結案。

　　妥善照顧一方，體現對弱勢群體的傾斜，是考慮案件的社會效益，實現實質公平。

　　照顧婚姻中無辜的一方，反映了法院對一些不當行為的負面評價，以及裁判對社會風氣的啟示。

　　二、房屋分割比例如何確定？

　　據統計，平均69.5%的裁決被一方分割，14.6%被一方分割，0%被一方分割(無)，15.9%不予處理。

　　一方得分少的主要原因是:

　　(1)照顧女方子女原則，分割比例55%:45%；

　　(2)一方轉讓或隱匿財產，分割比例一般為60%:40%。如果轉移隱蔽的主觀惡性較大，分割比例會傾向于70%:30%；

　　(3)婚姻中有過錯。在一個案例中，男方重婚，女方得到70%的財產。

　　一方財產分割很少或沒有分割的情況將在隨后的第三章責任中詳細說明。

　　再次，法院如何確定涉案房屋的價值？

　　法院確定房屋價值常用的方法有:雙方協商、雙方投標、委托評估。

　　談判必須雙方同意，投標也必須雙方原則上同意。前兩種方法達不到的，法院將委托具有評估資質的第三方機構進行評估，出具《評估報告》，作為法院判決的依據。這時會有鑒定費，一般由主張房屋價值較高的一方作為鑒定申請人先行支付，最后由法院裁決由雙方平攤。

　　我們還發現了一種確定房屋價值的新方法。廣州市番禺區人民法院審理的(2019)粵0113民初2171號一案，雙方發生房屋價值糾紛。一方申請鑒定，然后另一方撤回鑒定申請。最后，法院根據JD.COM大數據評估平臺的《查詢建議書》確定了本案所涉房屋的價值。

　　JD.COM大數據平臺主頁。

　　據了解，“詢價建議書”可以在“JD”上免費生成。COM大數據評估平臺”。法院可以通過這種方式確定房屋價值，不僅可以公平確定房屋價值，還可以有效減輕當事人的訴訟負擔。在處理離婚糾紛案件時，英佳團隊還向法院提交了SouFun.com同一小區二手房的平均成交價格，作為證明涉案房屋價值的參考。在大數據被廣泛認可的今天，這樣的定價方式值得推廣。

　　未取得產權的房屋法院判決規則。

　　對于沒有房產證的房子，法院的套路還是不處理。在這一統計中，有6起案件，占所有住房分割案件的2.3%。

　　法院處理這個的最大原因是法院無法確認一些無法合法取得登記財產的財產權，比如小產權房。財產合法登記存在法律障礙的，法院分割財產相當于變相確認財產的合法性。

　　在2018年英佳團隊辦理的一起離婚案件中，由于案件涉及的自建房與村委會只有土地使用權買賣合同，房屋未取得產權證，也未辦理建設申請手續，最終被法院駁回。

　　法院認為，如果上述土地使用權和房屋已進行產權登記，或者拆遷后已獲得征收補償，并轉換為合法可支配的財產，當事人仍有權要求分割未經處理的夫妻共同財產。

　　但法院處理方式的問題也很明顯，就是很多共同的財產權益并沒有在一場訴訟中完全解決，形成了歷史遺留問題，不僅無法結案，還導致當事人在現實生活中為這部分財產的實際控制權和收益權制造摩擦，滋生社會糾紛。

　　不過，我們很高興看到，一些法院(主要是廣州和深圳)在審理這類案件時采取了靈活的處理方法，值得稱贊和借鑒。

　　深圳市羅湖區人民法院(2019)粵0303民初2719號案，涉案房屋未辦理權屬證明，實際為原告及其女兒使用。案件處理過程中，雙方同意給予女兒所涉房屋的使用權，女兒也出具了同意接受贈與的書面聲明。法院認為，房屋使用權依法屬于可分割的財產權，因此本案涉及的贈與合同關系合法有效，案件使用權歸雙方女兒所有。

　　又如深圳市寶安區人民法院審理的(2019)粵0306民初498號案件，涉案房屋為小產權房，被告與大女兒離婚后居住。為實現雙方財產分割利益最大化，法院裁定該財產的占有、使用和收益權歸被告所有，被告向原告支付了財產分割賠償金。

　　我們認為，法院是社會糾紛的最終裁判者，當事人往往在自行協商調解無效后選擇采取法律途徑解決。如果法院不能完全解決糾紛，就會堵塞當事人尋求公力救濟、合法解決糾紛的途徑，將糾紛推至私力解決，從而為社會埋下安全隱患。我們建議，只要權益屬于財產，法院就應該盡可能多地處理離婚時或離婚后的財產糾紛，以最大限度地發揮司法機關在定分止爭中的作用。

　　《撤銷離婚房屋贈與的分條款》法院判決規則。

　　“中國式離婚”中有一種中國特色的現象，父母會自愿將配偶的財產(多為房屋)交給子女。但這種情況會出現“后遺癥”，即離婚后，一方經常反悔，不配合過戶手續，此時就會形成離婚后的財產糾紛。檢索到2例，占房屋分割病例的1%。

　　離婚時夫妻共同將房屋贈與子女，一方拒絕履行約定的轉讓房屋義務，誰是有權提起訴訟的原告？孩子，還是作為離婚協議的另一方？

　　目前業界基本達成統一認識:有權提起訴訟的權利主體是簽訂離婚協議的另一方，作為房屋受贈人的子女是本案第三人，無法作為原告直接提起訴訟。

　　法理是將離婚協議視為解除婚姻關系的合同，財產贈與條款屬于雙方約定的“利益條款”。當一方違約時，根據合同相對性原則，唯一有權提起履約訴訟的主體是合同的另一方。

　　一方起訴另一方履行房屋轉讓義務時，被告通常以申請撤銷贈與為抗辯事由。根據贈與合同的有關規定，贈與人有權在財產實際交付前取消贈與。離婚協議中的房子給孩子條款可以在房子過戶前撤銷嗎？

　　答案是:法院不會支持單方撤銷的主張。

　　在廣東省中山市中級人民法院審理的(2018)粵20鐘敏第7359號案件中，雙方同意在離婚時將房子給女兒，后者不配合轉讓形成訴訟。被告請求撤銷贈與，法院不予支持。

　　我們發現，被告通常是男方，在離婚的情況下，他通常會做出捐贈財產的約定。但是一旦達到離婚目的，心態就會改變，很容易反悔，要求取消禮物。但是，很明顯，法院并不支持這種“過河拆橋”的行為。離婚時什么都答應的人要三思。尤其是《民法典》生效后，約定的離婚設定了長達一個月的“離婚冷靜期”，更難以撤銷離婚時給予子女的規定。

　　但是，給孩子的條件都是不可撤銷的嗎？不一定！

　　上海離婚房屋財產糾紛律師 廣州市中級人民法院審理的(2019)粵01第21042號一案，離婚時夫妻雙方均將房屋無償給了兒子，但隨后雙方簽字同意出售該房屋。法院發現，夫妻雙方一致通過出售房屋的方式變更了《離婚協議》中關于將房屋贈與子女的約定，確認雙方應分攤房價的一半。