深圳權(quán)威律師講買爛尾樓看你是否滿足消費者物權(quán)期待權(quán)

　　交付之前，購買的商品房被法院查封了？在這種情況下，你只能承認(rèn)自己運氣不好，人和財富都是空的嗎？

　　別擔(dān)心，深圳權(quán)威律師給大家介紹一下消費者物權(quán)期待權(quán)。能有效排除債權(quán)執(zhí)行。

　　基于對買方居住權(quán)和生存權(quán)更有價值的基礎(chǔ)上，法律賦予已履行大部分合同義務(wù)的買方，即房屋消費者購買房屋的物權(quán)期望權(quán)，以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，即消費者的物權(quán)期望權(quán)。

　　《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：

　　在金錢債權(quán)執(zhí)行過程中，買受人對以被執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義登記的商品房提出異議，符合下列情形，可以排除執(zhí)行權(quán)利的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：（1）在人民法院簽訂合法有效的書面銷售合同；（2）購買的商品房用于居住，買下無其他住宅；（3）已支付的價格超過合同約定總價的50%。

　　從上述條款可以看出，在任何情況下，消費者任何情況下都不能得到支持，但必須完全滿足以下條件：

　　1.申請期限的債權(quán)限于金錢債權(quán)

　　申請.,人，即債權(quán)人，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)應(yīng)當(dāng)為金錢債權(quán)。也就是說，申請人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償還金錢，而不是交付房屋或其他權(quán)利。申請人對消費者購買的商品房享有抵押權(quán)的，上述條款不能再適用，因為抵押屬于法定優(yōu)先賠償。

　　2.查封前簽訂合法有效的書面銷售合同

　　買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書面銷售合同的時間應(yīng)當(dāng)在法院查封房屋之前。在這里，我們需要注意的是，雙方簽訂的合同應(yīng)該是書面合同，不能是口頭協(xié)議，應(yīng)該是合法有效的合同，不能損害國家利益、集體利益或第三方利益導(dǎo)致合同無效，當(dāng)然，最重要的是，合同簽訂時間必須在法院查封前，而不是在查封后。

                                        
 

　　3.用于居住，名下無其他用于居住的房屋

　　購房者購買房屋的目的是居住，其名稱中沒有其他用于居住的房屋。換句話說，購房者購買房屋是為了居住，而不是為了投資或其他目的。我們應(yīng)該對居住的理解有一個廣泛的把握。無論是簡單的住宅還是商業(yè)和住宅，只要有居住功能，都應(yīng)視為居住。如何理解名下沒有其他用于居住的房屋？我們認(rèn)為，這意味著買方需要在購房地點長期居住，而在同一地點，沒有其他房屋可以用于居住。

　　4.已交付50%以上的購房款

　　買受人已支付的價格超過合同約定總價的50%。換句話說，當(dāng)買受人提出異議時，已支付的購買款超過合同約定總價的50%。在這里，我們需要提醒您，如果買受人支付了50%以上的房屋款項，但尚未支付全額款項，此時，對于剩余的購買款項，局外人可以主動聯(lián)系法院，將款項移交法院，或法院根據(jù)到期債權(quán)執(zhí)行剩余款項。

　　5.買家應(yīng)該是消費者

　　買家應(yīng)該是消費者。根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第二條的規(guī)定，消費者是為生活消費者的需要而購買商品或接受服務(wù)的人。那么，如何判斷買家是否是消費者呢？我們可以從買方的自然屬性和購買房屋的性質(zhì)兩個方面進(jìn)行綜合判斷。首先，從自然屬性的角度來看，消費者應(yīng)該是自然人，法人或其他組織不存在購買住房的問題，不包括住房消費者的物權(quán)期望；其次，購買住房是為了生活需要而不是生產(chǎn)經(jīng)營需要，因此，購買住房的性質(zhì)應(yīng)該是住宅，而不是辦公樓、立面等商業(yè)住房。

　　只有滿足上述條件，才能排除強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)。雖然消費者物權(quán)期望權(quán)的保護(hù)范圍仍然非常有限，但無論如何，這也是物權(quán)期望權(quán)的進(jìn)步。