交付之前，購買的商品房被法院查封了？在這種情況下，你只能承認自己運氣不好，人和財富都是空的嗎？

　　別擔心，深圳權威律師給大家介紹一下消費者物權期待權。能有效排除債權執行。

　　基于對買方居住權和生存權更有價值的基礎上，法律賦予已履行大部分合同義務的買方，即房屋消費者購買房屋的物權期望權，以排除法院的強制執行，即消費者的物權期望權。

　　《最高人民法院關于執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：

　　在金錢債權執行過程中，買受人對以被執行房地產開發企業名義登記的商品房提出異議，符合下列情形，可以排除執行權利的，人民法院應當支持：（1）在人民法院簽訂合法有效的書面銷售合同；（2）購買的商品房用于居住，買下無其他住宅；（3）已支付的價格超過合同約定總價的50%。

　　從上述條款可以看出，在任何情況下，消費者任何情況下都不能得到支持，但必須完全滿足以下條件：

　　1.申請期限的債權限于金錢債權

　　申請.,人，即債權人，對房地產開發企業享有的債權應當為金錢債權。也就是說，申請人要求房地產開發企業償還金錢，而不是交付房屋或其他權利。申請人對消費者購買的商品房享有抵押權的，上述條款不能再適用，因為抵押屬于法定優先賠償。

　　2.查封前簽訂合法有效的書面銷售合同

　　買受人與房地產開發企業簽訂合法有效的書面銷售合同的時間應當在法院查封房屋之前。在這里，我們需要注意的是，雙方簽訂的合同應該是書面合同，不能是口頭協議，應該是合法有效的合同，不能損害國家利益、集體利益或第三方利益導致合同無效，當然，最重要的是，合同簽訂時間必須在法院查封前，而不是在查封后。

                                        
 

　　3.用于居住，名下無其他用于居住的房屋

　　購房者購買房屋的目的是居住，其名稱中沒有其他用于居住的房屋。換句話說，購房者購買房屋是為了居住，而不是為了投資或其他目的。我們應該對居住的理解有一個廣泛的把握。無論是簡單的住宅還是商業和住宅，只要有居住功能，都應視為居住。如何理解名下沒有其他用于居住的房屋？我們認為，這意味著買方需要在購房地點長期居住，而在同一地點，沒有其他房屋可以用于居住。

　　4.已交付50%以上的購房款

　　買受人已支付的價格超過合同約定總價的50%。換句話說，當買受人提出異議時，已支付的購買款超過合同約定總價的50%。在這里，我們需要提醒您，如果買受人支付了50%以上的房屋款項，但尚未支付全額款項，此時，對于剩余的購買款項，局外人可以主動聯系法院，將款項移交法院，或法院根據到期債權執行剩余款項。

　　5.買家應該是消費者

　　買家應該是消費者。根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第二條的規定，消費者是為生活消費者的需要而購買商品或接受服務的人。那么，如何判斷買家是否是消費者呢？我們可以從買方的自然屬性和購買房屋的性質兩個方面進行綜合判斷。首先，從自然屬性的角度來看，消費者應該是自然人，法人或其他組織不存在購買住房的問題，不包括住房消費者的物權期望；其次，購買住房是為了生活需要而不是生產經營需要，因此，購買住房的性質應該是住宅，而不是辦公樓、立面等商業住房。

　　只有滿足上述條件，才能排除強制執行債權。雖然消費者物權期望權的保護范圍仍然非常有限，但無論如何，這也是物權期望權的進步。