集體土地及其附著物不具備正常相似性。以市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，一個(gè)前提是存在類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。下面和深圳訴訟律師一起了解更多關(guān)于集體土地評(píng)估的法律法規(guī)，希望對(duì)你有所幫助。
由于我國(guó)法律規(guī)定，集體土地及其附著物所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼思w土地使用權(quán)及其附著物的所有權(quán)沒(méi)有國(guó)有土地使用權(quán)及其附著物的所有權(quán)那樣的自由交易屬性，集體土地及其附著物與公開(kāi)市場(chǎng)上交易的土地及其附著物不具有相似性。目前，使用集體土地建造的“小產(chǎn)權(quán)”房的“交易”價(jià)格遠(yuǎn)低于國(guó)有土地上建筑物的價(jià)格，直接反映了兩種房地產(chǎn)的權(quán)屬差異，也再次說(shuō)明集體土地及其附著物不具備正常的相似性。
集體土地及其附著物不具備正常的市場(chǎng)流通性。市場(chǎng)法估價(jià)的另一前提就是：同類(lèi)商品的市場(chǎng)交易具有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。但同樣基于集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及其附著物所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的原因，公開(kāi)市場(chǎng)上集體土地及其附著物所有權(quán)交易數(shù)量為0，不符合市場(chǎng)法估價(jià)的交易數(shù)量前提。
集體土地及其附著物的權(quán)利期限不具備可比性。根據(jù)規(guī)定，出讓的國(guó)有土地使用權(quán)年限按用途區(qū)分，為40年至70年不等，估價(jià)時(shí)必須考慮土地使用權(quán)的剩余期限。而集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及其附著物所有權(quán)沒(méi)有權(quán)利期限，除非不可抗力、設(shè)計(jì)使用年限屆滿(mǎn)拆除等原因?qū)е路康禺a(chǎn)滅失，或者依法消滅了集體土地及其附著物的所有權(quán)，集體土地及其附著物的所有權(quán)可以是永久的，“一本萬(wàn)利、一本永利”，故無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)法的技術(shù)手段估算集體土地及其附著物的價(jià)值。
除了市場(chǎng)法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法亦各自存在缺陷：
假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用范圍極其有限，如地上附著物為已建成建筑物的，則不存在假設(shè)開(kāi)發(fā)的空間。
成本法，從土地及附著物開(kāi)發(fā)的角度進(jìn)行分析，僅考慮了估價(jià)對(duì)象的既存利益，未考慮估價(jià)對(duì)象的預(yù)期利益，往往會(huì)因?yàn)楹雎粤似錆撛趦r(jià)值，而造成低估。所以成本法僅適合于不具有經(jīng)營(yíng)盈利特性的土地及附著物估價(jià)?！罢厣辖ㄔ斓淖≌娣e普遍超出集體組織成員、村民的自用需求，集體組織、村民的住宅用于出租收益的情況十分常見(jiàn)，若僅對(duì)集體組織、農(nóng)民住宅的建設(shè)成本進(jìn)行補(bǔ)償，顯然無(wú)法達(dá)到集體組織、農(nóng)民等拆遷戶(hù)的預(yù)期。
實(shí)踐中，較多征收、拆遷糾紛，往往是征收方與拆遷戶(hù)對(duì)拆遷房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值認(rèn)識(shí)不一致所導(dǎo)致。上述集體土地極其附著物所有權(quán)永久的特性，使得成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象預(yù)期利益考慮不足的缺陷更為明顯。
綜上，對(duì)集體土地估價(jià)時(shí)，采用收益法比較兼顧各方的利益。理由在于：
(1)由于集體土地及其附著物不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)涑杀静荒芡ㄟ^(guò)交易回收，只能通過(guò)盈利收益予以消化，適用收益法估價(jià)，考慮估價(jià)對(duì)象的盈利能力和成本收回情況，可以兼顧其既有權(quán)益和預(yù)期權(quán)益，克服成本法的不足。
(2)盡管集體土地及其附著物不存在市場(chǎng)交易，其價(jià)值無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交換體現(xiàn)，但集體土地及其附著物的收益、盈虧必然是通過(guò)市場(chǎng)交易行為實(shí)現(xiàn)和體現(xiàn)的;集體土地及其附著物的成本通過(guò)其經(jīng)營(yíng)收益，間接的轉(zhuǎn)化到市場(chǎng)交易中，故以收益作為評(píng)估集體土地及其附著物價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，可較好的解決集體土地及其附著物不能正常交易流通的問(wèn)題，將其非市場(chǎng)化價(jià)值與市場(chǎng)化價(jià)值相融合，間接的引入了市場(chǎng)法，實(shí)現(xiàn)常規(guī)估價(jià)對(duì)象與非常規(guī)估價(jià)對(duì)象估價(jià)方法的對(duì)接，避免因估價(jià)方法差異導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏差。
(3)收益法較其他方法與集體土地及其附著物權(quán)利永久性的特點(diǎn)更契合。由于集體土地及其附著物權(quán)利的永久性，相當(dāng)部分的集體土地及其附著物于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已收回投入成本，或集體土地及其附著物投入成本較低，更應(yīng)注重其長(zhǎng)期收益。在此情況下，收益的核算更為符合權(quán)利人對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)知和要求。市場(chǎng)法雖然也會(huì)將估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益作為價(jià)值評(píng)估的因素之一，但該方法更注重估價(jià)對(duì)象的當(dāng)期交換價(jià)值，在估價(jià)對(duì)象不存在交換價(jià)值，或估價(jià)對(duì)象的使用價(jià)值不以/不主要以當(dāng)期交換價(jià)值體現(xiàn)的條件下，市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益的考量只能是“無(wú)源之水、無(wú)本之木”。因此，收益法當(dāng)為集體土地及其附著物估價(jià)的首選估價(jià)方法。
不過(guò)，盡管收益法為最優(yōu)，但并不代表該方法可以包打天下，解決所有問(wèn)題。如集體所有的非營(yíng)利性土地和附著物，尚未建成的、不存在收益的附著物，則難以通過(guò)收益法進(jìn)行估價(jià)。所以，我們?cè)趯?duì)集體土地及其附著物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，仍然要綜合運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等其他估價(jià)方法，針對(duì)不同用途、性質(zhì)的估價(jià)對(duì)象，尋找最合適的方法進(jìn)行估價(jià)。
在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權(quán)益，建議您直接向深圳訴訟律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。