深圳房產買賣糾紛律師分析房產買賣雙方因定金而發生糾紛

　   買房并辦理轉讓登記，但賣方拒絕交付房屋超過合同約定的履行期限。買方有權要求退還購買協議中約定的押金嗎？江蘇省無錫市濱湖法院一審結束了房屋買賣糾紛案件，命令賣方立即交付房屋，同時駁回了買方要求退還押金的訴訟請求。深圳房產買賣糾紛律師為您帶來這個案例。

       案例介紹

　　劉女士和他的妻子自愿將他們在濱湖區的所有財產出售給姜先生。2010年3月13日，雙方通過房地產經紀人簽署了房屋銷售協議。同意房價54萬元，姜先生支付定金1萬元，購買定金可抵消購買款項。雙方同意辦理手續、貸款、付款后，劉女士和妻子于2010年6月10日前正式將上述房屋交付給姜先生。賣方中途違約的，應當賠償買方違約金1萬元，并退還收取的定金。同時，賣方必須賠償中介勞務、通信、廣告等費用，賠償金額為合同約定的傭金金額。后來，姜先生同意在3月19日前增加4萬元的押金，違約金隨押金增加到5萬元。協議簽訂后，姜先生共支付了54萬元（含5萬元押金）。2010年4月，雙方辦理了轉讓手續，姜先生取得了上述房屋所有權證書。2010年6月12日，由于劉女士和他的妻子沒有按約交付上述房屋，姜先生通過律師的信函要求劉女士和他的妻子交付房屋，退還押金5萬元，并賠償各種損失。雙方就押金返還發生爭議，姜先生向法院提起訴訟。

                                                  
 

       法院審理

　　經審理，法院認為房屋轉讓協議是雙方的真實含義，其內容不違反國家法律法規的強制性規定，因此對雙方應具有法律約束力。劉女士和她的妻子已經按照合同將轉讓的房子轉讓給了姜先生的名字。雖然延遲履行了交付房屋的義務，但延遲履行并非不履行合同，也不屬于合同目的無法實現，合同應終止的情況，不適用定金罰款。姜先生可以對延遲交付房屋造成的損失另行主張。然后作出了上述判決。

　　法官點評

    《合同法》第一百一十五條規定：當事人可以按照《中華人民共和國擔保法》的規定向另一方支付定金作為債權擔保。債務人履行債務后，定金應當抵銷價格或者收回。支付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收到定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《擔保法》規定，當事人不履行約定的債務作為適用定金罰款的條件。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》進一步明確規定，違約定金處罰的條件不僅要有延遲履行等違約行為，還要有因違約而導致合同目的失敗的結果。這兩種情況是必不可少的。雖然賣方延遲交付房屋，但房屋已轉讓給買方名稱，買方已成為實際房屋所有人，因此不應延遲交付定金，因此不應終止合同。