今年3月，民法典實施后武漢首例居住權執行糾紛又一次引起了公眾對居住權的關注。不同于既有物權糾紛解決路徑，居住權糾紛的解決應當立足于居住權的基本特性及其給社會經濟生活帶來的實際影響，今天深圳資深房產律師結合法條進行探索。
一、居住權的物權性解讀與實際影響
民法典第三百六十六條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”可見，居住權以“滿足生活居住需要占有使用他人住宅”為目的。同時也引發了一個疑問，即該目的通過債權路徑即可實現，為何將居住權確認為物權。這是因為，居住權的深層追求是對房屋的占有和使用應當穩定、安全、妥當，可抵御他人侵害，這種排他功能需通過物權化來實現。裁判居住權糾紛時也應當認識到居住權的物權性及其對社會生活的影響。
1.居住權的物權性。大陸法系民法對施加于所有權的限制持謹慎態度，其中用益物權制度將利用他人之物的各種情形類型化為不同種類，并確定各種用益物權的范圍。物權法定主義是完成該任務的重要工具和根據。如果通過債權方式確定居住權，基于合同自由原則，居住權人對于房屋的占有和使用僅受合法有效的居住權合同的約束。而通過物權法定，使民法得以介入居住權人和房屋其他物權人之間的關系，實現了居住權的物權化。就安全性而言，居住權合同可以約束房屋所有人及其繼承人，但基于合同的相對性原則，侵害來自第三人時，居住權人并無招架之力。物權制度賦予居住權“返還原物”“排除妨害”和“消除危險”三項權能，此時居住權人得對該第三人提出“排除妨害請求權”。
而且，居住權所對應的義務附著于房屋之上，房屋的受讓人需要繼續承擔。在物權規則下，該義務通過“居住權”與“房屋受讓人權利”之間已事先明確的效力判定規則來實現。房屋所有人將其所有權轉讓給受讓人，或在房屋上設置其他他物權，此時第三人取得物權，那么該第三人的物權與居住權人的居住權應當在物權對抗規則下加以考量。根據權利登記的先后順序，可確定前述兩個物權的效力順序。如果房屋所有權人為他人設置了以房屋作為給付標的的債權，例如將房屋出租時，居住權人的居住權與承租人的請求權屬于物權與債權對抗的情形，那么應當遵循物權優先于債權的規則。
綜上而言，將居住權確定為物權，可以保證居住權人在居住他人房屋時實現排他效力。如果將居住權作為債權進行規制，則無法解決居住權的排他性效力需要。
2.居住權的實際影響。居住權入典對社會經濟生活帶來了一定的影響。居住權可以在一定程度上取代以往實踐中出現的反向抵押、附條件遺囑等情形，切實解決部分弱勢群體的住房問題。居住權以無償為原則，當事人可另行約定有償設立，由此為投資型居住權的存在留下了空間，從而創立了一種不同于房屋上其他用益物權和財產權的收益方式。與此同時，居住權的確立使民事主體在房屋買賣時除了需要查詢是否存在房屋抵押的情形，還要查詢是否登記了居住權，這對我國房屋登記制度也增加了新的內容。民法典并未對居住權人的身份進行限制，為居住權與租賃同時存在留下了空間，會給房屋有償使用收益市場帶來新變化。
二、居住權糾紛的裁判思路探究
增加規定居住權制度是我國民法典物權編相較于原物權法的一大進步，體現了民法典以社會發展需要為導向，切實解決人民群眾居住需求的努力。要妥善處理居住權糾紛案件，可在正確理解居住權的物權性及其實際影響的基礎上，結合當前立法，從以下幾個方面著手：
1.審慎界定當事人意思自治的范圍。居住權區分于其他用益物權的最顯著特征是居住權依照合同約定，經登記設立。居住權的轉讓、繼承已被民法典禁止，不可通過合意變更。居住權作為一種用益物權，具有排他性效力，這項權能對于房屋所有人及受讓人的權利是一種直接的限制，且民法典并未規定居住權期限如何變更、居住權設立人設立居住權后可否收回居住權等問題。因此，對于當事人之間關于居住權的意思自治應持保守態度，以避免權力恣意的出現。
2.審慎界定“住宅”的范圍。我國建設部2006年發布了《住宅建筑規范》（GB50368-2005），規定“供家庭居住使用的建筑”即是住宅建筑。這是從用途對住宅進行的界定。實踐中，考慮到建筑的性質通常要受到房屋管理政策和土地性質的影響，所以對于民法典第三百六十六條規定的“住宅”的范圍，應當結合相關行政法規和居住權本身的立法目的進行謹慎判斷。
3.審慎界定“滿足生活居住需要”的范圍。我國民法典關于居住區的立法方式類似于羅馬法中的“出于家庭需求的目的”的設定。需要注意的是，基于居住權的立法目的，居住權人的“生活需要”應當是一個動態的范圍。比如，從以人為本的角度出發，如果居住權人進入老年或出現其他需要照護而無法獨自生活的情況，其生活需要范圍應當包括對其提供必要照護的人的需要，相應的人員應當也有在房屋居住的權利，而他人無權干涉。
另外，在處置居住權膠葛的時間應該警戒應用居住權躲避法令，特別是法令責任的情形。作為在屋宇上設定的用益物權，居住權人可抗衡屋宇所有人、受讓人和其余享有債務好處的人，加上當前對于居住權的終止等情形并未通過立法明確確定，可能出現惡意債務人利用居住權的前述特性侵害債權人利益的情況，進而可能給債務的履行以及法院生效判決裁定的執行造成障礙，在司法裁判的過程中應當警惕和識別這種情況。
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