疫情中房租能否減免？深圳房產(chǎn)合同律師為您解答

　　律師法律研究視角解讀：疫情中房租能否減免？租賃服務(wù)合同管理能否解除？這些問題自己處理時會比較麻煩，這個時候往往需要律師提供法律方面的幫助。下面深圳房產(chǎn)合同律師就來為您講解相關(guān)問題，希望對您有所幫助。

　　注：本文“疫情”這個方法單一影響因素可以作為一種法定事由時，減免租賃的具體相關(guān)法律理論依據(jù)，同時不考慮合同已有研究明確約定（按照合同約定操作系統(tǒng)即可）或者出租人同意減免租金的情況。

　　一、相關(guān)背景

　　自2020年1月武漢新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，全國高度重視，從中央政府到基層組織和社會個人，自上而下采取各種措施，減緩疫情蔓延。 春節(jié)不出門、不聚餐、進行網(wǎng)上拜年、勤洗手、外出消毒等各種措施。 這一系列措施給人們的正常生活帶來了嚴重的影響，其中影響最大的是學校開放的延長、職工重返工作崗位的延長、部門娛樂場所的臨時關(guān)閉等。 在這種“特殊情況”下，租客所租用的房屋、店鋪等，會有到期、延期、續(xù)租等期限，租客的租金可否減免？ 租賃合同在此期間能否終止？ 這些問題能在法律上得到回答嗎？

　　眾所周知，在2003年非典型肺炎流行期間，上海市國土資源房屋局發(fā)布的《關(guān)于防治非典型肺炎流行期間有關(guān)減免房租問題的通知》第三條、第四條和第六條明確規(guī)定，內(nèi)容如下：

　　第三條 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂活動場所等受疫情發(fā)展影響企業(yè)經(jīng)營管理困難的，是指按月核算經(jīng)營虧損或主營業(yè)務(wù)工作收入水平低于正常生產(chǎn)經(jīng)營50％以上的，并經(jīng)市或區(qū)縣商業(yè)環(huán)境行政主管部門可以認定的單位。

　　第四條租賃城市、區(qū)、縣屬于國有經(jīng)營性用房以外的經(jīng)營性用房的，租賃雙方應(yīng)協(xié)商減租/免租金額或延期支付租金。

　　第六條凡減免企業(yè)租金的，租賃公司雙方應(yīng)簽訂稅收減免租金管理協(xié)議，并由出租方在當日向區(qū)縣國土房管局備案，其中一個屬于中國涉外經(jīng)濟租賃地向市國土房管局備案。

　　二、在疫情中，減免房屋建筑租金的法律理論依據(jù)自己是什么？

　　（一）不可抗力

　　根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。 筆者認為，“疫情”本身是一種典型的不可抗力，但在靈活適用的情況下，應(yīng)根據(jù)影響大小、因果關(guān)系等因素加以考慮。 最高法院早在2003年期間就對“非典疫情”作出了明確的指導(dǎo)意見，在此不再重復(fù)。 因此，在一定條件下，承租人可以根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定請求減租或免租。

　　（二）公平發(fā)展原則或情勢進行變更

　　疫情屬于我們不可抗力并無疑問，但是否可以影響到企業(yè)租賃服務(wù)合同的實際履行卻需要學生根據(jù)中國實際生活情況數(shù)據(jù)進行研究分析。如政府未強制關(guān)停，但是公司經(jīng)營確受疫情嚴重影響，且繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能會造成不同人群聚集、疫情信息傳播且明顯對承租人不利的場所，如酒吧、舞廳、酒樓等，如此時承租人選擇不繼續(xù)學習使用租賃房屋，則承租人也可根據(jù)公平原則或情勢變更來要求減免部分租金。

　　三、在這場流行病中，所有的房租都能減少嗎？

　　疫情這個過程中不可抗力是絕對的，但是要想在房屋租賃相關(guān)法律社會關(guān)系中援引不可抗力作為企業(yè)減免租金的法定事由，是相對的，是需要不斷滿足學生一定經(jīng)濟條件的。

　　（一）承租人繼續(xù)使用租賃物業(yè)經(jīng)營，但因疫情大幅度減少甚至喪失利潤的，可以要求部分減租；

　　（二）承租人繼續(xù)將租賃物用于經(jīng)營目的，疫情未使其收入明顯減少的，承租人不得申請減租或免租

　　（三）承租人在疫情期間使用出租物業(yè)居住的，不得申請減免租金；

　?。ㄋ模┮蛞咔樵?qū)е鲁凶馊嗽谝咔槠陂g無法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金。

　?。ㄎ澹τ谧赓U房屋的用途為用于進行生產(chǎn)管理經(jīng)營，已有明確行政管控政策導(dǎo)致學生無法得到實現(xiàn)我們使用目的，則應(yīng)當免除租金。

　　以上便是深圳房產(chǎn)合同律師講解的相關(guān)內(nèi)容，相信您已經(jīng)對此有了一定的了解，如果您還有其它此方面的困惑，歡迎來咨詢我們，我們有專業(yè)的律師為您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。