買房人必看！深圳房產合同律師分享買房須知的10個常識

　　房的時候注意細節，是為了將來居住的時候能夠更加舒適。所以多了解一些買房時需要了解的事項，就能夠在買房過程中更加順利一些。那么，買房需注意事項有哪些呢？下面深圳房產合同律師就來給大家說說買房須知的10個常識，供大家參考。

　　1．房子交易雙方簽訂預售合同后，沒有進行登記備案，一方當事人可以要求確認合同無效嗎？

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，要求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

　　由此可見，盡管法律要求簽訂商品房預售條約后，需進行掛號立案，然則假如雙方簽訂預售合同后沒有辦理登記備案手續，當事人要求確認合同無效的，法院不予支持，是否辦理登記備案手續不是預售合同生效的條件。

　　2．房子出現品質問題，任何時候都可以要求出賣人修復嗎？

　　《商品房販賣治理設施》第三十三條規定：房地產開辟企業應該對所售商品房負擔品質保修義務。當事人應當在條約中就保修局限、保修時期、保修義務等內容作出商定。保修期從托付之日起計較。商品室廬的保修時日不得低于設置裝備擺設工程承包單元向設置裝備擺設單元出具的品質保修書商定保修期的存續期；存續期少于《商品室廬實施品質保證書和室廬應用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

　　另外，《修筑工程品質治理條例》第四十條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

　　（1）根底辦法工程、房子修筑的地基根底工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

　　（2）屋面防水工程、有防水要求的洗手間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

　　（3）供熱與供冷體系，為2個采暖期、供冷期；

　　（4）電氣管線、給排水管道、設置裝備擺設安裝和裝修工程，為2年。

　　其余項目的保修時日由發包方與承包方約定。

　　由此可見，對于房子的保修期，是比擬龐雜的，當事人為了保護本人的權益，除了按照法律規定，還能夠在條約中進行詳細的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現質量問題，并不是任何時候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的。

　　3．房子交易雙方簽訂條約后，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以要求確認第二個合同無效嗎？

　　《最高國民法院對于審理商品房交易條約糾紛案件合用法律多少問題的說明》第十條規定：“買受人以出賣人與第三人歹意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，要求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”

　　是以，房子交易雙方簽訂條約后，出賣人又與別人簽訂條約，并將房子托付應用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，其可要求法院確認出賣人與第三人簽訂的合同無效。實際生活中，如果第三人明知買賣雙方的合同，還與出賣人簽約，其實就是惡意。

　　4．房子托付使用后，房產證遲遲辦不下來，開發商是不是承擔違約責任？

　　《最高國民法院對于審理商品房交易條約糾紛案件合用法律多少問題的說明》第十八條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

　　（一）商品房交易條約商定的辦理房屋所有權登記的期限；

　　（二）商品房交易條約的標的物為還沒有建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房交易條約的標的物為已竣工房子的，自合同訂立之日起90日。

　　條約沒有商定違約金或許喪失數額難以肯定的，能夠根據已付購房款總額，參照中國國民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”上述條文規定了開發商逾期辦理房產證應承擔的責任。

　　實踐生存中，房產證遲遲辦不下來，有部分緣故緣由是因為開發商發售手續不克不及實時辦理齊備。因為開發商的緣故緣由，致使購房者在一定的期間拿不到房產證的，購房者可以要求開發商承擔違約責任。為了更好地維護自身權益，購房者在簽訂購房合同時，最好約定辦理房產證的期限，將時間約定明確，以防開發商惡意拖延辦證時間。

　　5．房子交易時，該房子所占范圍的土地使用權是否隨之轉移？

　　《都會房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、典質時，房子的所有權和該房子占用范圍內的地皮使用權同時讓渡、典質。”依據上述法條規定，房子交易時，該房子所占局限的地皮使用權也隨之轉移，這便是所謂的“地隨房走”。房子交易雙方簽訂購房條約后，交易雙方應到房子所在地的縣級以上處所人民政府的房產管理部門辦理房屋產權轉移登記手續，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權證書和相關證件，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記，土地管理部門核實后，由同級人民政府更換土地使用權證書。至此，土地使用權隨著房屋買賣發生變更。

　　6．房子交易雙方已辦完過戶手續，雙方還能解除合同嗎？

　　《合同法》第九十三條規定：“當事人商議同等，能夠解除條約。當事人能夠商定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人有權解除合同。”

　　由此可見，只需當事人雙方商議同等，或許合同約定的解除合同的條件成就，是可以解除合同的，即使房屋已經過戶。

　　7．房子交易條約簽訂后，一方以未辦理房屋產權變更登記為由主張合同無效，能否成立？

　　《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立無關設立、變換、讓渡和殲滅不動產品權的條約，除法律還有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

　　由此可見，對房子交易雙方當事人來講，雙方只需簽訂了條約，是不是到掛號構造辦理登記，不影響合同效力。除非當事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款，否則，自合同成立時生效。所以，不能因未辦理變更登記，主張合同無效。

　　8．房子交易中，買受人拖延交付購房款，出賣人可否要求解除合同？

　　《最高國民法院對于審理商品房交易條約糾紛案件合用法律多少問題的說明》第十五條規定：“依據《合同法》第九十四條的規定，出賣人拖延托付房子或許買受人拖延領取購房款，經催告后在三個月的正當期限內仍未執行，當事人一方要求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經雙方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。雙方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”

　　由此可見，房子的買受人拖延托付房款的，出賣人可先予催告，要求其執行條約，領取購房款，假如買受人在催告后3個月的正當期限內仍不領取，出賣人可以要求解除合同。此外，解除權有一定的行使期限。

　　9．租賃房子被賣，租房人有權連續居住嗎？

　　《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃時期產生所有權更改的，不影響租賃條約的效能。”《最高國民法院對于貫徹施行〈中華國民共和國民法公例〉多少問題的看法（試行）》第一百一十九條規定：“公有房子在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”由此可見，租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住。

　　增補：《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人根據租賃條約占領期限內產生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　100．什么是房子承租人的優先購買權？

　　房子承租人的優先購置權是指出租人出售租賃房子的，應當在出售以前的正當期限內關照承租人，承租人享有以一致前提優先購置的權力。《合同法》第二百三十四條規定，出租人出售租賃房子時，應當在出售以前的正當期限內關照承租人，承租人享有以一致前提優先購置的權力。《最高國民法院對于審理城鎮房子租賃條約糾紛案件詳細使用法律多少問題的說明》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但要求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。據此，出租人侵害承租人優先購買權的，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效，承租人只能要求出租人承擔賠償責任。

　　房子承租人優先購置必須符合以下條件：

　　（1）僅限于房子租賃場合；

　　（2）出租人出售出租房子，應當在出售之前的合理期限內通知承租人。

　　（3）出租人損害承租人優先權的，承租人可主意補償損失；

　　（4）在轉租的場所，次承租人與承租人都有優先購置權，兩者產生沖突的，前者優先于后者.

　　增補：民法典第七百二十六條：出租人出售租賃房子的，應當在出售以前的正當期限內關照承租人，承租人享有以一致前提優先購置的權利；但是房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　關于買房需注意事項有哪些？看完文章買房須知的10個常識，相信大家都有所了解了吧。希望上面的內容能給大家帶來一些幫助和建議，如需了解更多相關資訊，請咨詢深圳房產合同律師。