深圳房產合同律師講解房產糾紛中的變更買受人與違約責任

　　我們都知道，在房屋買賣過程中，如果賣方或者買方做出任何違反合同約定的事情，便會被認定為違約，那如果買方要求變更合同中的購買人，是否構成違約呢?下面深圳房產合同律師為大家分析一下。

　　一、概念的通俗理解

　　所謂損失額的預定，就是合同當事人在簽訂合同時預先估摸對方違約會給自己造成多大的損失（尚未發生），體現在合同文本中就是對于違約金的約定（可以是一個具體的數額，也可以是一個計算方法。后者較為常見）。具體到本文，即逾期違約金（如：每天房屋總價的萬分之五）和解除合同的違約金（如：全部房價款的20%）。

　　所謂實際損失（拋開概念之爭），即合同一方因對方違約給自己實際造成的損失（已實際發生），包括積極損失（現有利益的損失）和消極損失（可得利益的損失）之和。以房價上漲和房屋賣售人違約為假設前提，房屋買受人的積極損失即中介費的損失和房款利息的損失等，房屋買受人的消極損失即房屋差價損失等。

　　二、逾期違約金和解除合同的違約金可以同時主張

　　所謂逾期違約金，即違約方未按照合同約定的期限履行給守約方造成的損失額的預定。所謂解除合同的違約金，即因合同解除給守約方造成的損失額的預定。由此可以看出，逾期違約金和解除合同的違約金不是一回事，是并列的關系，可以同時主張。

　　參考：上海市靜安區人民法院（2016）滬0106民初713號

　　三、實際損失可以主張哪些？

　　對于實際損失的主張，簡言之，即積極損失和消極損失可以同時主張。

　　1、積極損失可以主張

　　積極損失主要是中介費的損失、銀行利息損失等。我代理的上海市靜安區人民法院（2015）閘民三（民）初字第2862號房屋買賣合同糾紛案，法院即支持了中介費的損失10萬元（也支持了房屋差價損失400萬元）

　　2、消極損失可以主張

　　消極損失即可得利益損失，房屋買賣合同糾紛中一般表現為房屋差價的損失。對于房屋差價，法院一般都是支持的。

　　《合同法》第113條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。” 《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定：“……對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。……”根據上述規定和我代理的大量案例來看，房屋差價損失法院一般都是支持的。

　　但是需要特別注意的是，銀行利息損失和房屋差價損失不可以同時主張。因為房屋買受人獲得房價上漲的利益是以買受人損失房款利息為前提的，兩者不可兼得。參考案例：上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終10397號民事判決認為：“因買受人對房屋升值利益的獲取系以其支付相應的房款為前提，故一審法院在對楊某某、范某某房屋差價損失的訴請予以支持的同時，其已付房款的利息損失實際已包含在房屋差價損失中得以補償?，F一審法院再行支持楊某某、范某某已付房款300,000元利息的訴請，實際系認可楊某某、范某某在未支出任何成本的情況下仍可獲取系爭房屋相應升值利益，有違公平原則，本院對此不予認同，并對一審相關判決予以糾正。”

　　預定損失額（liquidated damage）與實際損失之間的關系

　　《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

　　《合同法解釋二》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當有效減少的，人民對于法院認為應當以實際經濟損失為基礎，兼顧企業合同的履行社會情況、當事人的過錯程度發展以及市場預期利益等綜合影響因素，根據教育公平理論原則和誠實信用管理原則問題予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過環境造成巨大損失的百分之三十的，一般我們可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于生活造成的損失’”

　　簡而言之，違約金與實際損失的關系，即違約金應以實際損失為參照進行調整。 由于實際損失是違約損害賠償訴訟中最基本的判斷依據，違約賠償金低于或高于實際損失，應進行調整，為什么合同還要規定違約賠償金？ 一方違約后，守約方直接向違約方索賠其實際損失不是更好嗎？ 不是的。 因為守約方很難證明其實際損失，即使能夠證明，也要耗費大量資金，為了保護守約方，也要降低交易成本，提高交易效率。 建立了違約金制度。 這樣，守約方可以在違約賠償金能夠彌補其損失的前提下直接要求違約賠償金，也為法院的判決提供了依據。 對于違約方的違約賠償金過高，實際損失舉證責任的分配、法官的自由裁量權等是另一回事。

　　對于 liquidated damage 和實際損失，只能提出一項索賠

　　違約金和實際損失的關系是“影和形的“關系。前者是事先預估的填補守約方損失的金額，后者是客觀發生后真正需要填補守約方損失的金額。守約方只能主張其中一項，不能重復主張。

　　以上就是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，深圳房產合同律師可以給你提供服務。