案情簡介

　　2011年6月，王與A公司簽訂合同，訂購A公司開發建設的房屋，并通過銀行抵押貸款支付房價。2013年4月，雙方同意終止合同，并簽訂了《終止商品房銷售合同協議》。協議規定，王與A公司合作，完成與退房相關的所有程序，商品房符合正常銷售條件，返還首付款；部分貸款利息由王承擔。后來，由于商品房銷售合同未終止備案，王沒有退還首付款；2014年2月，王起訴法院終止商品房銷售合同。返還首付款和銀行抵押貸款利息，并返還住房契稅。

　　案件焦點

　　1.雙方簽訂的終止協議是否為格式合同。

　　2.解除協議的有關規定是否加重了一方的責任或者排除其主要權利，應當認定為無效。
 

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　　法院判決

　　一審判決：1.確認王與A公司簽訂的《商品房銷售合同》終止。2.A公司返還王的購房首付和利息。3.A公司返還王的契稅。4.A公司賠償王因抵押貸款支付的利息。案件受理費由A公司承擔。

　　二審法院判決：維持一審判決第1、2，撤銷一審判決第3、4項。

　　深圳房產合同律師點評

　　從形式上看，終止協議是由a公司提供的。重復適用的文本被認定為格式合同。《最高法院關于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規定，商品房銷售合同終止后，賣方應分別將收到的購房貸款和購房款的本息返還給擔保權人和買受人。

        但是，合同雙方仍可自由處分購房款和利息返還，并達成協議。因此，王與a公司在終止協議中關于貸款利息的協議不應被視為增加了王的責任或排除了其主要權利，應按照協議的協議處理。對于商品房銷售合同的備案和撤銷，a公司與王協議由王配合a公司備案和撤銷。二審法院認為，在只有取得法院文件才能終止備案的情況下，a公司仍主張王不履行首付協議，不符合首付協議的協議。如果合同中沒有協議或協議不明確，則應按照法律規定承擔。根據法律規定，利息屬于法定成果。返還首付款時，利息應一起返還。