深圳房產(chǎn)買賣律師解答買賣集資房的風(fēng)險(xiǎn)

　　買賣集資房有什么風(fēng)險(xiǎn)？集資房能否轉(zhuǎn)讓嗎？深圳房產(chǎn)買賣律師為你解答。

　　一、買賣集資房有什么風(fēng)險(xiǎn)

　　1.集資房不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓

　　集資住房是企業(yè)事業(yè)單位為解決內(nèi)部職工住房問題，以劃撥的土地使用權(quán)和部分資金向內(nèi)部職工籌集的部分資金建成的房地產(chǎn)，建成后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資住房不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓。此外，集資住房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企業(yè)事業(yè)單位。員工只購買房地產(chǎn)使用權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)沒有完全的產(chǎn)權(quán)，因此沒有獨(dú)立的房地產(chǎn)登記證。

　　2.集資房只有過渡期才能買賣

　　集資住房一般由國有單位組織，提供自己的國有土地作為建設(shè)用地。國家將減免部分稅費(fèi)，由參與集資的員工部分或全額投資。房屋建成后，歸員工所有，不予出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和員工所有，一段時(shí)間后可以歸員工個(gè)人所有。這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房。商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租的房屋。集資住房取得產(chǎn)權(quán)證書后，可以上市交易。

　　3.購買集資房只有取得房產(chǎn)證才能有安全保障

　　集資住房一般是單位為解決職工住房困難而建造的住房。由于國家取消了福利住房分配，原則上單位有一定的補(bǔ)貼，所以集資住房一般比商品房便宜。購買集資住房時(shí)，應(yīng)注意土地開發(fā)是否支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證。如果沒有，你就拿不到產(chǎn)權(quán)證書。集資住房只有在賣方獲得產(chǎn)權(quán)證書后才會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，你必須看看土地使用權(quán)和其他因素。

                                                   
 

　　二、哪些集資房可以轉(zhuǎn)讓

　　1.產(chǎn)權(quán)均為單位職工個(gè)人集資房

　　所有產(chǎn)權(quán)是單位員工的個(gè)人情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人，即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但規(guī)定是單位內(nèi)部規(guī)定，對(duì)第三人沒有約束力，購買公共住房和經(jīng)濟(jì)適用房銷售管理暫行辦法（建設(shè)部1999年5月1日）第五條規(guī)定：公共住房和經(jīng)濟(jì)適用房可以上市銷售。因此，本協(xié)議不違反有關(guān)法律法規(guī)，轉(zhuǎn)讓有效。一方違反協(xié)議，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，另一方可以按照協(xié)議的要求承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2.產(chǎn)權(quán)部分為單位，部分為員工個(gè)人集資房

　　在這種情況下，由于集資住房由單位和個(gè)人共有，未經(jīng)其他共同所有人同意，一方不得處罰共同所有權(quán)。房地產(chǎn)是登記主義，集資住房有共同所有人。因此，第三方在購買集資住房時(shí)可以知道該單位是共有人，因此不適用于善意取得。此外，未經(jīng)共同所有人同意，買方不得轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。因此，單位員工與第三方簽訂的集資住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效或部分無效。賣方補(bǔ)充相關(guān)資金的，可以取得全部產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。深圳房產(chǎn)買賣律師

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