深圳房產買賣律師說房屋買受人不能阻止抵押的強制執行

　　基于生存權第一的價值觀，消費者購房者的物權期望比普通房屋買受人的物權期望更有效。在金錢債權執行中，前者優先于抵押等擔保物權，消費者購房者可以排除抵押權人的強制執行；后者低于抵押等擔保物權，一般房屋買受人不能排除抵押權人的強制執行。

　　案件情況

　　2015年10月，平宇公司與劉簽訂了《房屋銷售合同》，將涉案房屋出售給劉，并在《房屋銷售合同》中簽署了劉。同年11月，劉在重慶銀行石柱支行（以下簡稱重慶銀行）的貸款中使用了包括涉案房屋在內的房屋進行抵押登記。2016年8月，平宇公司與袁簽訂了《商品房銷售合同》，將涉案房屋出售給袁。袁已經支付了所有的購房款。2016年12月，由于冉還款，涉案房屋終止。第二天，劉用包括涉案房屋在內的房屋為劉在重慶銀行的貸款辦理抵押登記。劉在抵押協議中的簽名由劉本人簽署。2018年4月，法院對重慶銀行劉、劉等金融貸款合同糾紛作出民事判決：重慶銀行向劉提供的抵押品，即重慶石柱土家族自治縣14棟房屋（含涉案房屋）享有抵押和優先賠償權。后來，重慶銀行向法院申請強制執行，涉案房屋被查封。袁某在執行異議被駁回后，提起外人執行異議訴訟，要求排除執行涉案房屋。

　　法院判決

　　重慶市石柱土家族自治縣人民法院認為，袁在購買涉案房屋時，以劉的名義登記。平宇公司不是涉案房屋的所有人，房屋有抵押登記權。袁未履行合理的注意義務，導致購買房屋無法辦理轉讓登記，也不屬于因買受人原因未辦理轉讓登記。隨后，判決駁回了袁的訴訟請求。

　　判決結束后，袁拒絕接受并提出上訴。重慶市第四中級人民法院認為，袁與平宇公司簽訂的銷售合同合法有效，袁支付全部購房款，查封前合法占有房屋。由于劉與平宇公司袁本人的原因，該房屋未能辦理產權轉讓。然后改變判決，撤銷原判決，不得執行有關房屋。

                                       
 

　　判決具有法律效力后，重慶市第四中級人民法院院長提交審判委員會討論，判決確實錯誤，然后裁定再審。

　　重慶市第四中級人民法院再審后認為，袁的戶籍所在地是重慶市渝北區，涉案房屋位于重慶市石柱縣的一個鎮。這個城鎮是一個旅游勝地。袁主張在石柱縣工作，但沒有證據證明。現有的證據并不能證明他經常住在石柱縣。此外，袁委托訴訟代理人在二審中認定袁有其他房屋，用于度假和避暑。因此，涉案房屋不是唯一的房屋，涉案房屋的民事權益不屬于消費者生存權的保護范圍。隨后，袁被判駁回訴訟請求。

　   深圳房產買賣律師說法

　　本案爭議的重點是袁是否能排除強制執行所涉房屋的民事權益。

　　1.一般房屋買受人不能對抗最高人民法院關于人民法院執行異議和復議案件的規定（以下簡稱執行異議復議條例）第二十七條確立了享有擔保物權的申請執行人的優先賠償地位，并根據優先保護某些特定權益的必要性設置了例外。根據《最高人民法院關于建設工程價格優先賠償權的原批準》第一條和第二條，消費者購買人物權的期望權優先于抵押權等擔保物權，屬于上述但書面規定的例外規定。

　　這樣的例外是因為消費者買房子是為了生活，而生活權屬于生存權的范疇，是基本人權。基于生存權的主要考慮，消費者購買人物權的期望權優先于抵押權的地位。《執行異議復議條例》第二十八條規定，一般房屋買受人的物權期望權不具備優先于抵押權的價值基礎，即普通房地產買受人即使符合《執行異議復議條例》第二十八條的規定，也不能與抵押權人抗爭。

　　2.《執行異議復議條例》第二十九條的消費者買受人可以與抵押權人抗爭。根據《執行異議復議條例》第二十九條的規定，買受人應當是房屋消費者，即為滿足個人生活需要而向房地產開發企業購買商品房的自然人；執行人申請的債權應當是金錢債權，而不是對消費者購買的房屋主張所有權；法院在查封前簽訂合法有效的書面買賣合同；買房的目的是為了居住，名下沒有其他房屋；買受人支付的購房款超過或接近合同約定價格的50%。對于未支付的購房款，如果人已按照合同約定向申請人支付剩余價款，也可以認定為符合上述要求。在這種情況下，當袁購買涉案房屋時，房屋以劉的名義登記，而不是以房地產開發企業的名義登記。所涉及的房子并不是它唯一的房子。因此，袁無法與抵押權人對抗所涉房屋的民事權益，袁排除的訴訟請求也無法確定。