在房地產交易中，買賣合同是最重要的法律文件之一。但在一些情況下，房屋的所有權歸屬不明確或存在多個共同共有人的情況，房屋買賣合同的簽訂可能涉及到未經共有人同意的情況，這種情況下，出賣人對外簽訂的買賣合同是否有效呢？本文深圳律師將圍繞這一問題進行探討。

　　一、相關法律條文

　　1.《中華人民共和國合同法》

　　第十一條 合同訂立應當遵循自愿、平等、協商一致的原則。合同內容應當符合法律、行政法規的規定，不得違背公序良俗。合同對當事人具有法律約束力。

　　第二十八條 合同自成立時生效。但是，法律、行政法規規定或者當事人約定應當自其他時間生效的，依照其規定。

　　第四十二條 在合同訂立前，當事人可以就約定的標的物進行協商，但是不得違反法律、行政法規的規定，不得損害社會公共利益，也不得違背公序良俗。

　　2.《中華人民共和國物權法》

　　第一百一十條 凡是建筑物的共有權人可以就所共有的建筑物份額依法處分，但是，其他共有權人享有優先購買權。

　　第一百一十四條 共有人不得單獨處分共有物，損害其他共有人的合法權益。

　　第一百一十七條 凡是土地使用權的共有人，應當依照土地法的規定處理土地使用權的處分。

　　第一百二十二條 土地的共有人或者土地使用權的共有人，可以對土地或者土地使用權的份額進行協議處分。

　　二、案例分析

　　在深圳市，存在一套房產，由A、B、C三個人共同擁有，共有份額分別為40%、30%和30%。其中，A持有該房產的產權證，并具有該房產的實際控制權。在某日，A與D簽訂了一份房屋買賣合同，將該房產全部出售給D，并收取了全部房款。但是，B和C均未同意該房屋買賣合同的簽訂。

　　那么，這份房屋買賣合同是否有效呢？根據相關法律規定，共有人之間享有共有物的所有權，但同時也受到法律對其處分權的限制。根據《物權法》第一百一十四條的規定，共有人不得單獨處分共有物，損害其他共有人的合法權益。因此，A未經B、C共同共有人的同意，單獨對該房屋進行出售，違反了法律規定，其簽訂的房屋買賣合同應當被認定為無效。

　　此外，根據《合同法》第四十二條的規定，當事人在合同訂立前可以進行協商，但是不得違反法律、行政法規的規定，也不得違背公序良俗。在本案中，由于A未經B、C共同共有人的同意，單獨簽訂房屋買賣合同，違反了《物權法》的規定，同時也違反了《合同法》的相關規定，因此該房屋買賣合同應當被認定為無效。

　　三、結論

　　綜上所述，對于未經房屋共同共有人同意的情況下，出賣人對外簽訂的二手房買賣合同，應當被認定為無效。此外，在房地產交易中，應當遵循自愿、平等、協商一致的原則，同時也應當遵守相關法律法規的規定，不得損害其他共有人的合法權益，以及不得違背公序良俗。在深圳地區，相關的法律規定包括《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國物權法》等。

　　因此，在進行房地產交易時，應當盡可能確保房屋的所有權歸屬清晰，并獲得所有共同共有人的同意。在簽訂房屋買賣合同時，應當遵守相關法律法規的規定，確保合同的合法有效性。若存在爭議，建議及時咨詢專業律師，以保障自身權益。

　　四、建議

　　針對以上情況，建議房地產市場在日常經營管理中應注意以下幾點：

　　在進行房屋買賣交易時，應當盡可能確認房屋的所有權歸屬，確保所有共同共有人的同意，以免發生權屬爭議。

　　在簽訂房屋買賣合同時，應當遵守相關法律法規的規定，確保合同的合法有效性。

　　針對不具備法定條件的房地產中介，市場主管部門應加強監管，確保其合法經營，并加大處罰力度。

　　房地產從業人員應該認真學習法律法規知識，嚴格遵守相關法律法規的規定，不得從事違法違規行為。

　　對于一些出售二手房屋的業主，應當提高其對房屋權屬的認識，確保自己的權益不受侵害。

　　五、結語

　　深圳律師提醒大家，在房地產交易中，房屋買賣合同的合法有效性是確保交易順利進行的基礎。在深圳地區，相關的法律法規包括《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國物權法》等。作為一名專業律師，建議房地產市場從業人員嚴格遵守相關法律法規的規定，確保房屋買賣合同的合法有效性，避免給自身和其他當事人帶來不必要的損失和糾紛。