深圳房屋買賣律師分析已過(guò)戶的房子屬于誰(shuí)？

　　奶奶多年前通過(guò)了公證。給孫子的房子最終通過(guò)一份合同轉(zhuǎn)讓給保姆的房子到底應(yīng)該屬于誰(shuí)？

　　3月29日，橋口區(qū)法院委托司法鑒定部門鑒定老年人辦理房屋轉(zhuǎn)讓的精神狀態(tài)以及是否具備民事行為能力。面對(duì)評(píng)估結(jié)果，保姆還了房子，并將房子轉(zhuǎn)讓給了老人的孫子。深圳房屋買賣律師分析這個(gè)案例。

　　案例介紹

　　2017年9月的一個(gè)下午，40出頭的劉福接到奶奶保姆吳芳的電話，奶奶在家去世了。葬禮結(jié)束后，吳芳拿出了一份銷售合同。她告訴劉福：在老人去世之前，他以15萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣給了我。

　　劉福說(shuō)，她的祖母孫平去世時(shí)已經(jīng)90多歲了。2004年，她被診斷出患有精神疾病。2010年后，他多次被醫(yī)院診斷為精神障礙，需要長(zhǎng)期服藥。2016年3月初，他陪同祖母去醫(yī)院。他被診斷為腦器質(zhì)性精神障礙、妄想、智力損害和缺乏自我意識(shí)。

　　房子早在1996年就公證了，以后會(huì)以我的名義轉(zhuǎn)讓。劉?？戳丝春贤芗{悶，怎么會(huì)突然賣給保姆？劉福當(dāng)場(chǎng)報(bào)警。老人一輩子都沒(méi)生孩子，劉福的母親也是奶奶收養(yǎng)的孩子。面對(duì)警方的詢問(wèn)，吳芳對(duì)如何支付房款和購(gòu)房款的轉(zhuǎn)讓方向含糊不清。

　　2020年1月，劉福將吳芳告上法庭，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，并重新確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)。

                                       
 

　　審判過(guò)程

　　在審判中，吳芳說(shuō)，中介見(jiàn)證了房屋銷售合同的簽訂，房屋轉(zhuǎn)讓程序也有整個(gè)視頻。雖然孫平本人沒(méi)有簽訂合同，但孫平同意了，孫平也抑制了手印。

　　面對(duì)法官的詢問(wèn)，吳的問(wèn)題上，面對(duì)法官的詢問(wèn)，吳芳承認(rèn)，當(dāng)時(shí)只是為了減少房屋贈(zèng)與產(chǎn)生的稅費(fèi)，所以她采取了名為買賣的方式，但實(shí)際上是贈(zèng)與，并沒(méi)有真正支付給孫平購(gòu)房款。

　　聽(tīng)了吳芳的話，劉福非常激動(dòng)，他向法院申請(qǐng)司法鑒定孫民事行為能力進(jìn)行司法鑒定。

　　在等待司法鑒定的過(guò)程中，主辦法官走訪了孫平去世前就診的醫(yī)院和社區(qū)，調(diào)查詢問(wèn)了她的主治醫(yī)生、鄰居、社區(qū)干部和警察。

　　在調(diào)查訪問(wèn)過(guò)程中，法官?gòu)纳鐓^(qū)干部和群眾那里了解到，孫平的精神并不正常。這種情況已經(jīng)存在了十多年。特別是近年來(lái)，孫平說(shuō)她會(huì)把房子給對(duì)方，讓對(duì)方養(yǎng)老。鄰居們說(shuō)，他們?cè)缇椭缹O平把房子給了孫子，所以沒(méi)有人認(rèn)真對(duì)待她的話。

　　審判結(jié)果

　　2021年12月，司法鑒定機(jī)構(gòu)通過(guò)科學(xué)方法發(fā)布鑒定意見(jiàn)，認(rèn)為被鑒定人孫平的精神狀態(tài)被診斷為腦器質(zhì)性精神障礙。在2017年6月下旬簽訂房屋銷售合同時(shí)，受疾病影響，他們喪失了完全認(rèn)定自己的權(quán)利和義務(wù)以及全面有效保護(hù)自己合法權(quán)益的能力，被評(píng)為無(wú)民事行為能力。

　　鑒定意見(jiàn)一出，吳芳主動(dòng)要求調(diào)解。最后，吳芳將套房轉(zhuǎn)讓給劉福，劉福向吳芳支付了一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　法官提醒

　　根據(jù)我國(guó)法律，房屋所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，以誰(shuí)名義登記，誰(shuí)是房屋所有人。在這種情況下，雖然老人在死前和孫子孫女辦理了財(cái)產(chǎn)公證贈(zèng)與，但財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記尚未完成。換句話說(shuō)，房子的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給孫子孫女，這給以后的糾紛留下了隱患。同時(shí)，對(duì)于有精神障礙的老年人，具有監(jiān)護(hù)資格的親屬也可以通過(guò)法律程序協(xié)商指定監(jiān)護(hù)人管理其財(cái)產(chǎn)，以防影響財(cái)產(chǎn)安全和家庭和諧。