深圳動拆遷律師詳細講解：集體土地的征收過程分為三個階段

　　新《土地管理法》自2020年1月1日起實施，新《土地管理法》對農村集體土地的征收程序進行了相應修改，維護了被征地農民的合法權益。 添加了許多物質。 在新《土地管理法》和《農村土地征收程序的法律規(guī)定》中，集體土地的征收過程分為三個階段。 即清收準備階段、清收審批階段和清收實施階段。

　　（一）收集準備階段：

　　《土地管理法》第四十七條第二款規(guī)定："縣級以上地方人民政府申請征收土地的，應當對被征收土地的現(xiàn)狀進行調查和社會穩(wěn)定風險評估。 在被征地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組內公布征收范圍、土地狀況、征收目的、補償標準、安置方式、社會保障等至少30天。聽取被征地的農村集體經(jīng)濟組織及其成員村民委員會和其他有關方面的意見。

　　被征地農村集體經(jīng)濟組織的絕大多數(shù)成員認為征地補償安置計劃不符合法律、法規(guī)的，中華人民共和國縣級以上地方政府應當組織聽證，并依照法律、法規(guī)和聽證會的規(guī)定修改計劃。

　　被征收土地的所有者和使用者應當在公告規(guī)定的期限內，持房地產(chǎn)權屬證明材料申請補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實相關費用，確保足額到位，并與被征收土地的所有者和使用者就補償安置事宜簽訂拆遷補償安置協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，在申請征地時應當如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府可以申請征用土地。

　　《土地管理法》第48條規(guī)定，“對征地給予公平合理的補償，保證被征地農民原有生活水平不降低，保障農民的長期生活”。

　　被征收土地的農民，應當依法及時足額繳納土地補償費、安置補助費和農村村民房屋、其他土地附屬物和幼苗補償費，并為被征收土地的農民安排社會保障費用。

　　對農村村民的住房，實行先補償后搬遷、改善居住條件的原則，尊重農村村民的意愿。 通過重新安排宅基地建設、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞剑o予公平合理的補償，補償因征收而造成的搬遷和臨時安置費用。保護村民的農村居住權和房屋、財產(chǎn)的合法權益。

　　為澄清上述法律規(guī)定，中華人民共和國征地區(qū)級政府實施征地的程序應當如下：

　　1.調查擬征用土地的現(xiàn)狀并出具調查報告。

　　2.評估被征地土地的社會穩(wěn)定風險，聽取意見并提供評估結果。

　　3.聽取意見，制定補償安置方案。

　　4.征地公告期不少于30天。

　　5.組織召開聽證會，并在相關法律、法規(guī)規(guī)定范圍內可以根據(jù)聽證會的情況進行修改征地補償安置方案。

　　6.持拆遷客戶權屬證書申請補償?shù)怯洝?

　　7.組織考核和計量，設立資金專戶，保證全額賠償。

　　8.未達成補償安置協(xié)議的，應當如實記錄實際情況。

　　二、征收程序報批管理階段：

　　《土地管理法》第四十六條：國務院批準征收下列土地：

　　1.永久性基本農田；

　　2.永久性基本農田以外的耕地超過三十五公頃；

　　3.其他國家土地已經(jīng)超過七十公頃的。

　　征收前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

　　征用農用地，應當按照本法第四十四條的規(guī)定審批農用地流轉。其中，國務院批準農用地轉用同時辦理征地審批手續(xù)的，不再辦理征地審批手續(xù)； 省、自治地方、直轄市人民政府批準征地審批權限內的農用地轉用，同時辦理征地審批手續(xù)的，不得再辦理征地審批手續(xù)。征地審批機關超過征地審批機關的范圍的，依照本條第一款的規(guī)定另行審批。.

　　梳理上述法律規(guī)定，有權批準征收的行政機關有兩級，即國務院和省級人民政府。除基本農田35公頃以上或者其他土地70公頃以上由國務院批準外，其他由省人民政府批準。

　　另外，根據(jù)中國國務院《關于企業(yè)授權和委托用地審批權的決定》，該《決定》明確，將國務院發(fā)展可以通過授權的永久基本農田以外的農用地轉為經(jīng)濟建設生態(tài)用地進行審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民對于政府部門批準。按照我國土地管理法第四十四條第三款規(guī)定，對國務院批準土地開發(fā)利用系統(tǒng)總體設計規(guī)劃的城市在建設工程用地市場規(guī)模世界范圍內，按土地綜合利用公司年度培訓計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為社會建設用地的，國務院授權各省、自治區(qū)、直轄市人民需要政府批準；按照自己土地管理法第四十四條第四款規(guī)定，對在土地合理利用網(wǎng)絡總體戰(zhàn)略規(guī)劃研究確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模經(jīng)營范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區(qū)、直轄市人民共和國政府批準。

　　農地流轉審批和土地征用審批權限中有相當一部分是由省級政府授權的，今后大部分土地征用審批文件將由省級政府制定。

　　三、征收的實施階段：

　　新的《土地管理法實施條例》第三十四條即將實施。被征用土地的所有者和使用者對征用不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　被征收土地資源所有權人、使用權人在進行規(guī)定的期限內不申請國家行政復議或者不提起行政法律訴訟，在規(guī)定的期限內又不騰退的，由縣（市）人民對于政府可以依法申請中國人民法院強制要求執(zhí)行。

　　與原土地管理法相比，土地征用程序有較大的修改。 作為拆遷安置戶必須注意。 仍適用《土地管理法》實施條例第四十五條，違反土地管理法律、法規(guī)征收土地，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還；拒絕交還的，由人民法院申請強制執(zhí)行。

　　也就是說，在未來的土地征用進入最后階段時，征用主體不再命令被征用人交出土地，而是征用土地的所有者和使用者對征用土地不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。否則，由中華人民共和國縣（市）政府依法申請人民法院執(zhí)行。

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