4月21日，河北省國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)“五證全套別墅拆除”成為熱門(mén)話(huà)題，引起了人們的關(guān)注。一份拆除違章建筑的通知要求業(yè)主在3天內(nèi)搬走所有個(gè)人物品，以及5份可以證明房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷(xiāo)售合法程序的野三坡。下面和深圳動(dòng)拆遷律師一起了解一下。
很多人不知道的是，在此之前，4月11日， 旅游區(qū)的517棟建筑因類(lèi)似原因建成，收到了區(qū)管委的一份拆遷補(bǔ)償通知書(shū)，面臨拆遷。
11天內(nèi)，連續(xù)不斷發(fā)生2起類(lèi)似問(wèn)題事件。
無(wú)論是受到廣泛關(guān)注的野三坡山水別墅區(qū)，還是此前低調(diào)的萊蕪雪場(chǎng)旅游區(qū)的517棟建筑，都是手續(xù)完備、符合當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃、沒(méi)有突破生態(tài)紅線(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為什么這些“當(dāng)時(shí)合法”的項(xiàng)目突然被認(rèn)定為非法建設(shè)和拆除？
野三坡
根據(jù)媒體報(bào)道，野三坡山水醉別墅區(qū)被認(rèn)定為違章建筑的原因是，別墅區(qū)的建設(shè)違反了《河北省風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》，“不符合野三坡風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃”。
《河北省風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》第26條
風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行。規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)前，不得在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)進(jìn)行各類(lèi)建設(shè)活動(dòng)。確需建設(shè)資源保護(hù)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)后，方可實(shí)施。
對(duì)此，山水醉別墅區(qū)業(yè)主們的態(tài)度很明確，他們認(rèn)為自家別墅“五證齊全”，是合法的建筑。
那么，“五證”是哪五證呢?
首先，大家需要知道，一般因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告、其他必要材料。
依據(jù)規(guī)定，國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記需要持有的“五證”分別是：《土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。
本案中，業(yè)主們出示了落款時(shí)間自2004年至2009年不等的“五證”，以及經(jīng)多個(gè)部門(mén)簽字蓋章的“野三坡旅游度假村”預(yù)審表，他們堅(jiān)信自家別墅是合法的建筑。
這里，京平城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條第2款的規(guī)定，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件是“符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件”。也就是說(shuō)，業(yè)主們既然已經(jīng)成功領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，那么，至少在房屋登記時(shí)，山水醉別墅區(qū)項(xiàng)目是符合當(dāng)時(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃的。
所以，在這種情況下，業(yè)主質(zhì)疑為什么房子符合計(jì)劃，而現(xiàn)在卻不是？
淶水縣自然資源和規(guī)劃局一位李姓工作人員也承認(rèn)，該項(xiàng)目“相關(guān)證件當(dāng)時(shí)確實(shí)是逐級(jí)發(fā)的，是合法的項(xiàng)目，但是現(xiàn)在不符合旅游區(qū)的規(guī)劃，也就是不合法了。”
針對(duì)這一情況，深圳動(dòng)拆遷律師查閱法條，發(fā)現(xiàn)《河北省風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》于1996年11月3日通過(guò)，此后，于2005年1月9日、2014年9月26日、2016年9月22日三次修正。
也就是說(shuō)，如果媒體報(bào)道中的上述情況屬實(shí)，業(yè)主們購(gòu)買(mǎi)別墅的時(shí)間是2010年，那么，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：該別墅區(qū)是按照哪次修正的條例被認(rèn)定為違章建筑?是按照2016年修正的條例，認(rèn)定業(yè)主于2010年購(gòu)買(mǎi)的別墅是違章建筑嗎?
深圳動(dòng)拆遷律師認(rèn)為：本案中，山水醉別墅區(qū)的房屋“五證”齊全，建房時(shí)經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)合法審批，取得合法手續(xù)，為法律認(rèn)可的“合法房屋”。而現(xiàn)在卻被朝令夕改認(rèn)定為“違章建筑”，這顯然違反了行政法領(lǐng)域一個(gè)重要的原則“信賴(lài)保護(hù)原則”，即行政機(jī)關(guān)對(duì)自己作出的行為或承諾應(yīng)守信用，不得隨意更改，不得反復(fù)無(wú)常。如果因?yàn)楣怖娴男枰坊亍U止或改變其合法作出的行為，因這種撤回、廢止或改變導(dǎo)致相對(duì)人損失，則要對(duì)相對(duì)人的損失予以補(bǔ)償。“信賴(lài)保護(hù)原則”理應(yīng)成為類(lèi)似民法中“誠(chéng)信原則”的“帝王條款”的作用。山水醉別墅區(qū)的房屋如果需要拆除，那么必須經(jīng)過(guò)合法的拆除程序，并予以合理的拆遷補(bǔ)償。
萊蕪雪野旅游區(qū)的517棟建筑
一年前，萊蕪發(fā)起了一場(chǎng)清理雪野湖別墅的運(yùn)動(dòng)。
和野三坡景區(qū)山水醉別墅區(qū)一樣，該別墅區(qū)也曾被定性為“違章進(jìn)行建筑”。
據(jù)媒體報(bào)道，這些別墅雖然審批手續(xù)完備，但由于《萊蕪雪約旅游新鎮(zhèn)總體規(guī)劃》和省政府批準(zhǔn)的《萊蕪雪約景區(qū)總體規(guī)劃》，因此，在檢查整改工作中，被列為"違規(guī)審批的"五證齊全"別墅。
4月11日，被列入拆遷清單的517棟建筑物的業(yè)主收到了雪野旅游區(qū)管理局發(fā)出的拆遷補(bǔ)償通知書(shū)，內(nèi)容是： “竣工驗(yàn)收和交付的建筑物按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)償評(píng)價(jià)，未竣工驗(yàn)收的，未交付的建筑物按照建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。”
據(jù)《中國(guó)新聞周刊》采訪(fǎng)，業(yè)主們對(duì)他們的別墅將面臨拆除、征用或回購(gòu)非法建筑的問(wèn)題表示懷疑。
該報(bào)道中，有工作管理人員可以表示整治方案研究采用的是“預(yù)征收”的模式，“此項(xiàng)技術(shù)活動(dòng)是落實(shí)省委市委指示精神的專(zhuān)項(xiàng)教育工作，方法是政府進(jìn)行回購(gòu)然后拆除恢復(fù)發(fā)展生態(tài)系統(tǒng)功能，具體實(shí)施方案是由市政府委托知名企業(yè)評(píng)估有限公司按市場(chǎng)價(jià)合理公平價(jià)值評(píng)估，簽訂回購(gòu)協(xié)議，絕不讓業(yè)主受損失。”
法定房屋拆遷分為民事拆遷、行政拆遷和司法拆遷三種，三種類(lèi)型的房屋拆遷適用于不同的情況。
深圳動(dòng)拆遷律師認(rèn)為，拆遷是指雙方地位平等，本著平等、自愿協(xié)商的原則，就拆遷補(bǔ)償、賠償?shù)仁马?xiàng)商定拆遷房屋。在民事拆遷中，行政部門(mén)沒(méi)有拆遷房屋的權(quán)力。
行政人員拆除是指有權(quán)管理機(jī)關(guān)對(duì)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)國(guó)家法律制度規(guī)定的建筑企業(yè)予以強(qiáng)拆。而目前517棟別墅“五證”齊全，本就不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為違章進(jìn)行建筑，更不應(yīng)當(dāng)以違章建筑的性質(zhì)可以予以解決行政部門(mén)拆除。
司法拆除是指為了能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)公共經(jīng)濟(jì)利益的需要，市、縣級(jí)人民對(duì)于政府可以根據(jù)《國(guó)有企業(yè)土地上房屋征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》的相關(guān)法律規(guī)定，啟動(dòng)征收工作程序，對(duì)在補(bǔ)償方式?jīng)Q定國(guó)家規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷、不申請(qǐng)行政復(fù)議、不提起行政訴訟的拆遷戶(hù)，依法申請(qǐng)法院強(qiáng)拆。
對(duì)于這兩起案件的業(yè)主來(lái)說(shuō)，必要時(shí)委托深圳動(dòng)拆遷律師參與土地征用和拆遷，將有利于及時(shí)保護(hù)業(yè)主的房屋權(quán)益。