上海房屋拆遷補(bǔ)償案律師 房屋拆遷補(bǔ)償糾紛咋解決
由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，這些部門(mén)的性質(zhì)，決定其必須追求最大利潤(rùn)，因此，實(shí)踐中這些部門(mén)往往以低廉的價(jià)格拆遷原居民住宅，對(duì)拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用往往過(guò)低或者違反拆遷安置合同沒(méi)有進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償，這類(lèi)糾紛訴至法院的也很多。對(duì)于補(bǔ)償糾紛的處理，在審理時(shí)，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來(lái)處理;沒(méi)有按照合同約定來(lái)履行的一方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)于作價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)按照所拆遷房屋建筑面積的安置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算補(bǔ)償?shù)慕痤~，在補(bǔ)償時(shí)也應(yīng)充分考慮地段的差異。對(duì)于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這里主要是指住宅用房和營(yíng)業(yè)性用戶(hù)。拆遷中如何認(rèn)定房屋的使用性質(zhì)，是當(dāng)前拆遷安置中爭(zhēng)議較大的一個(gè)問(wèn)題。應(yīng)按拆遷房屋實(shí)際使用的性質(zhì)來(lái)認(rèn)定。對(duì)于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
對(duì)于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿(mǎn)時(shí)，則承租人對(duì)該拆遷房屋享有使用權(quán)，對(duì)此承租人有要求拆遷人和房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。如果房屋所有權(quán)人進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人與原房屋所有權(quán)人之間的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持。在過(guò)渡期限內(nèi)，承租人自行安排住所的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)于搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)按城市市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)此拆遷人除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
房屋拆遷過(guò)程中所涉及的關(guān)系人之間的利益達(dá)不到平衡就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)拆遷項(xiàng)目發(fā)展的滯后，而主要的不平衡就來(lái)自于房屋拆遷賠償，一方想要多賠償，而另一方則想少賠，由此引發(fā)糾紛也屬正常，但是若惡意阻止拆遷也不能給自己帶來(lái)好處，所以在遇到拆遷時(shí)最好先問(wèn)問(wèn)專(zhuān)業(yè)拆遷律師如何才能拿到最大數(shù)額的補(bǔ)償款，盡量避免與政府或開(kāi)發(fā)商發(fā)生正面沖突。
拆遷沒(méi)有補(bǔ)償如何維權(quán)
事實(shí)簡(jiǎn)介：
姜某，女，2011年承租位于北京市某村集體土地，約定承租土地用途為建設(shè)房屋、廠(chǎng)房使用。承租土地后，姜某按照租賃合同約定，建設(shè)廠(chǎng)房并進(jìn)行土地硬化。廠(chǎng)房建成后辦里了公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其后廠(chǎng)房正常經(jīng)營(yíng)。
2017年，姜某上述房屋所在地啟動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。經(jīng)與拆遷方協(xié)商未達(dá)成拆遷協(xié)議，后拆遷方對(duì)涉案房屋組織實(shí)施了強(qiáng)制拆除，至今姜某及其公司未獲取任何安置補(bǔ)償。
案件焦點(diǎn)：
本案中，姜某涉案房屋在未達(dá)成拆遷協(xié)議且未獲得任何拆遷補(bǔ)償前被強(qiáng)制拆除，強(qiáng)拆行為違法，但強(qiáng)拆主體不明確，為本案的訴訟制造了比較大的困難。另外，因?yàn)椴疬w的時(shí)間處于2017年，委托人2019年仍未進(jìn)行訴訟工作，同樣存在著比較大的行政訴訟起訴期限超期的風(fēng)險(xiǎn)。
律師工作：
房屋強(qiáng)拆后第二年，姜某委托本所代理該案件。
第一部分 工作方案
1、姜某涉案房屋于2017年被強(qiáng)拆，但未獲取拆遷補(bǔ)償，且未達(dá)成拆遷協(xié)議，因此姜某可通過(guò)行政訴訟確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法，實(shí)現(xiàn)國(guó)家賠償。
2、姜某房屋被強(qiáng)拆后至今未獲取拆遷補(bǔ)償，因此可以通過(guò)訴訟主張拆遷方履行補(bǔ)償或安置職責(zé)。
3、因強(qiáng)拆時(shí)間為2017年，委托人委托本所時(shí)間為2019年，且未確定強(qiáng)拆主體，因此，徑行提起行政訴訟被裁定駁回的風(fēng)險(xiǎn)極高。但是委托人房屋被強(qiáng)拆后無(wú)論確定誰(shuí)為主體拆遷補(bǔ)償或安置均應(yīng)當(dāng)履行，且根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快加快棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)》、關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)》以及《北京市關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)》，區(qū)、縣級(jí)人民政府為安置及補(bǔ)償?shù)呢?zé)任主體。由此，結(jié)合委托人姜某的訴求，通過(guò)行政訴訟主張由該房屋所在地區(qū)級(jí)政府履行補(bǔ)償安置職責(zé)較為合理。
第二部分 工作開(kāi)展
1、信息公開(kāi)
通過(guò)信息公開(kāi)，了解涉案項(xiàng)目名稱(chēng)及相關(guān)信息，確定涉案房屋所在地是否存在征收拆遷行為。
本案通過(guò)信息公開(kāi)了解到，涉案房屋所在地存在棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，但尚未辦理征地手續(xù)屬于集體土地上房屋拆遷，該項(xiàng)目已辦理立項(xiàng)。由此可以推斷出，該項(xiàng)目所在區(qū)政府為項(xiàng)目責(zé)任主體。
2、談判工作
在了解該項(xiàng)目信息及掌握委托人訴求的情況下，本所律師與項(xiàng)目所在地區(qū)政府、拆遷指揮部進(jìn)行了談判調(diào)解，但對(duì)方遲遲未表明調(diào)解意向，因此轉(zhuǎn)繼續(xù)從訴訟方向開(kāi)展工作，通時(shí)希望能通過(guò)訴訟促進(jìn)調(diào)解工作進(jìn)行。
3、行政訴訟為避免行政訴訟起訴期限的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)本所律師分析建議，姜某選擇通過(guò)要求區(qū)政府履行法定職責(zé)的方向進(jìn)行訴訟。通過(guò)信息公開(kāi)，確定涉案房屋所在位置位置涉案棚戶(hù)區(qū)改造的范圍內(nèi)，區(qū)政府作為涉案項(xiàng)目的責(zé)任主體，在無(wú)法提供證據(jù)證明姜某涉案房屋拆除與其無(wú)關(guān)的情況下，應(yīng)當(dāng)推定由其履行法定的補(bǔ)償及安置職責(zé)。上海房屋拆遷補(bǔ)償案律師