深圳房產律師解讀：買二手房過戶費怎么算，由誰來承擔？

　　在繁忙的深圳，二手房買賣交易頻繁，而其中涉及的過戶費用常常讓買賣雙方困惑。作為專業的深圳房產律師，我將在本文中為您詳細解讀買二手房過戶費的計算方式及責任承擔問題，確保您在房屋交易過程中明明白白、放放心心。

　　### 一、二手房過戶費用包括哪些項目？

　　二手房過戶費用通常包括以下幾項主要費用：

　　1. **契稅**：根據房屋面積和是否為普通住宅有所區別。例如，對于面積小于90平方米的首套普通住宅，契稅按房價的1%征收；超過144平方米的非普通住宅則按3%征收。

　　2. **增值稅**：如果房子不滿兩年，需要繳納增值稅及附加稅費，稅率約為5.6%。若滿了兩年，則免征增值稅。

　　3. **個人所得稅**：一般按照房屋成交價的1%或差額的20%征收，具體視房屋情況而定。

　　4. **印花稅**：按房屋成交價格的0.05%征收，買賣雙方各承擔一半。

　　5. **交易手續費**：通常每平方米幾元，也是由買賣雙方各承擔一半。

　　6. **權屬登記費、取證費**：一般為固定金額，幾百元不等，由買方承擔。

　　### 二、這些費用應由誰承擔？

　　根據現行法規和實際操作，二手房過戶費用的責任承擔可以由雙方協商決定，但通常有幾種常見的分擔模式：

　　1. **買方承擔大部分費用**：這是最常見的情況。買方通常承擔契稅、印花稅、交易手續費等，而賣方主要承擔個人所得稅和增值稅。

　　2. **賣方承擔全部費用**：在某些特殊情況下，如合同中有明確規定，或賣方急于脫手房產，賣方可能會承擔全部過戶費用。這種情況相對較少見。

　　3. **雙方共同承擔**：有些情況下，雙方可能會根據協商結果分攤部分費用，例如個人所得稅由賣方承擔，契稅由買方承擔。

　　### 三、如何避免過戶費用糾紛？

　　為了避免因過戶費用產生的糾紛，建議在簽訂合同時就明確各項費用的承擔方。以下是一些實用的建議：

　　1. **明確約定**：在購房合同中明確列出所有可能產生的費用及其承擔方，避免后期產生歧義。

　　2. **咨詢專業深圳房產律師**：在簽訂合同前，最好咨詢專業的房地產律師，對合同條款進行審核，確保自身權益得到保障。

　　3. **了解政策變化**：房地產政策時有變化，尤其是稅收政策。在購房前應詳細了解當前的政策，以便合理規劃。

　　### 四、具體案例分析

　　讓我們通過一個具體案例來看看實際中的費用分擔：

　　假設李先生在深圳購買了一套不滿兩年的二手房，房屋面積為80平方米，成交價為500萬元。根據現行政策，李先生需要承擔以下費用：

　　1. **契稅**：由于是首套普通住宅，契稅按1%計算，即500萬元的1%，即5萬元。

　　2. **增值稅**：不滿兩年的房子需要繳納增值稅及附加，按5.6%計算，即28萬元。

　　3. **個人所得稅**：按差額的20%計算（假設原購價為300萬元），即（500萬-300萬）×20%=40萬元。

　　4. **印花稅**：買賣雙方各承擔一半，總共約2500元。

　　5. **交易手續費**：每平方米5元，共400元，雙方各承擔一半。

　　在這個案例中，李先生作為買方需要承擔的主要費用是契稅、印花稅的一半以及交易手續費的一半，總費用約為5萬多元。而賣方則需要承擔個人所得稅、增值稅以及印花稅的一半和交易手續費的一半，總費用約為70萬元左右。

　　### 五、總結

　　通過以上分析可以看出，二手房過戶費用的計算和責任承擔是一個復雜的過程，涉及到多種稅費和具體政策規定。因此，在購房過程中，買賣雙方都應該提前了解相關政策，并在合同中明確各自承擔的費用，以避免后續的糾紛。

　　作為深圳房產律師，我們建議您在購房前務必咨詢專業人士的意見，確保您的購房過程順利進行，并最大限度地維護您的合法權益。