深圳房產合同律師分析交房前無理由退房能兌現？

       交房前可無理由退房，因為這個美妙的承諾，康女士在浙江省余姚市。買了一套商品房，然而，退房時卻遇到了很多困難。退房是真的還是噱頭？深圳房產合同律師和你一起看看這個案例。

　　案件情況

　　2019年12月，康女士對寧波某房地產有限公司開發的商品房感興趣，總房價106.5萬元。雙方簽訂了《商品房認購書》和《商品房買賣合同》。康女士先后支付了2萬元定金和30.5萬元首付。同時，房地產公司向康女士出具了《無故退房承諾書》，承諾只要康女士不違約，康女士在辦理入住手續前任何時候都有權無故退房。2020年12月1日，康女士因銀行按揭貸款被拒，來到售樓處協商如何支付。據康女士介紹，當時工作人員告訴她可以無故辦理退房手續，并要求她填寫《無故退房協議》，但房地產公司拒絕退款。

　　我不知道我跑了多少次售樓處。我以前答應過，但現在沒有了！無奈之下，康女士將房地產公司起訴余姚法院。

       庭審現場

　　原告表示：原被告雙方簽訂了無故退房協議，原告也積極配合按照協議辦理所有相關手續，但被告忽視了退款義務，甚至拒絕退款，損害了原告的權利。

　　被告辯稱：《無理由退房協議》規定選擇按揭支付的，按揭必須經銀行批準，才能無理由退房。但由于原告信用調查存在問題，無法申請銀行貸款，原告不符合無理由退房的情況。

　　此外，工作人員正在協助原告向房地產公司申請無故退房，但申請需要內部審批，工作人員不承諾內部審批。同時，被告還向法院提出反訴，要求康女士承擔違約責任，包括傭金。

                                             
 

　　裁決結果

　　余姚法院認為，在本案中，原被告對商品房銷售合同的終止沒有異議，主要爭議是原告是否可以無故行使退房權。

　　第一，根據字面意思，無理由退房不應設置障礙。無理由退房是指買受人認購后可以隨時無理由提出退房要求，賣方不應限制退房的時間或條件。房地產公司出臺這一政策，就是賦予買受人權利，比如設置障礙，這與無理由的字面意思不符。

　　第二，無理由退房協議是格式條款，不成為合同內容。根據《中華人民共和國民法典》，提供格式條款的一方未履行提示或解釋義務，導致另一方不注意或理解與其有重大利益關系的條款的，另一方可以主張該條款不成為合同的內容。

　　本案中，《無理由退房協議》規定，退房條件之一是抵押貸款需經銀行批準。按照常理，按揭手續完成后退房不符合大多數購房者的心態，所以本條款本質上是對退房的限制，屬于與退房者有重大利益關系的條款。被告未履行提示或說明義務，康女士顯然沒有注意或理解條款，因此條款不成為合同內容。

　　第三，無理由退房程序應認定為被告承認原告行使權利。無理由退房協議不在原，被告簽訂商品房銷售合同，但康女士告訴被告不能辦理抵押，被告主動與康女士簽訂，同時讓康女士簽訂終止協議，撤銷備案合同和一系列退房程序，上述情況應認定被告同意康女士可以行使無理由退房的權利。

　　法院認定原告可以無理由退房，那么原告應該承擔責任嗎

　　法院認為，《無理由退房協議》中扣除已支付傭金的協議是被告提前打印的格式化條款，被告未提示或說明條款；原告辦理退房手續時，所有材料顯示退款金額為32.5萬元，被告未提及傭金；沒有證據表明原告知道被告通過某個平臺購買房屋和房屋應支付的傭金。因此，法院不支持被告的責任反訴。深圳房產合同律師?