模擬拆遷是一種新型的拆遷方式，而在實踐中模擬拆遷通常被房屋征收人侵害被拆遷人的手段，讓被拆遷人簽訂不利于自己利益的協議，侵害拆遷利益，那么模擬拆遷是怎樣的？下面由深圳拆遷律師為讀者進行相關知識的解答。

　　2008年10月23日，成都市房產管理局發布《關于中心城區城市房屋模擬拆遷工作的指導意見》(試行)成房發﹝2008﹞146號(已廢止)，成都市城鄉房產管理局又于2012年11月29日印發《關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見》的通知(成房發【2012】36號)(已失效)。這兩個文件明確提出了模擬拆遷和模擬搬遷的概念、原則和程序，成都市棚戶區改造的諸多項目都是依此進行的。

　　依據相關文件，我們可以試著概括模擬拆遷的基本含義：政府在舊城改造中，確定拆遷區塊之前，先了解居民的響應程度，如果絕大多數居民有拆遷的意愿，則當地居民通過居委會聯名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房價值進行預評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協議的比例達到90%以上或100%則政府再發布正式的征收公告，若在一定期限內，政府還未發布正式的征收公告，則模擬拆遷協議自動失效。

　　2014年9月26日，《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》中，模擬拆遷、模擬搬遷、模擬征收這些說法不再使用，而是以簽訂附生效條件的補償協議代替。在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，由市、縣級人民政府作出征收決定;未達到規定比例的，終止征收程序。簽訂附生效條件的補償協議的戶數比例由市、縣級人民政府確定，但不得低于百分之九十。

　　2015年3月20日成都市人民政府關于貫徹《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的通知中，規定實行舊城區改造的，啟動房屋征收程序前，先進行協商。總戶數超過95%且房屋所有權總面積過三分之二的房屋所有權人明確同意改造的，方可納入舊城區改造范圍，在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，補償協議生效，由區(市)縣政府作出征收決定;在簽約期限內，簽約比例未達到規定比例的，終止征收程序。附生效條件的補償協議一經生效，即產生法律效力，不再另行簽訂征收補償協議。簽約比例根據項目實際情況確定，但不得低于95%。

　　通過成都市地方的這些實踐和規定，可以看出，“模擬拆遷”的主要方式和步驟為:

　　1、發布模擬搬遷公告。征收主體同意啟動后，由房屋征收部門在改造范圍內發布模擬搬遷公告。

　　2、調查登記房屋。征收部門對居民的改造意愿進行調查，并對改造范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。調查登記結果和改造意愿調查結果應當及時公布，同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數95%的，應當終止模擬搬遷。

　　3、初次評估，也叫預評估。同意改造戶數達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門應當組織改造范圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造范圍內房屋進行初次評估，協商期限不少于15日。

　　4、方案征詢。房屋征收部門應當根據調查登記和評估結果擬定模擬搬遷補償方案，組織有關部門進行論證并以征收主體的名義在改造范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。

　　5、簽訂協議。房屋征收部門在與房屋所有權人簽訂模擬搬遷協議。

　　6、生效條件。房屋征收部門應當將模擬搬遷協議的簽訂情況以及相應結果等在征收范圍內及時公布。

　　7、申請作出征收決定。模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門可向征收主體申請作出房屋征收決定，模擬搬遷補償方案即作為征收補償方案，模擬搬遷協議生效并與征收補償協議具有同等效力。簽訂模擬搬遷協議的戶數不足95%的，終止模擬搬遷。

　　8、作出并公布征收決定。征收主體對具備征收條件的應當作出房屋征收決定并及時公告，公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

　　9、征收評估。進行初次評估的房地產價格評估機構，應當以征收決定公告之日為評估時點，結合市場變化情況，參照前期評估的查勘情況和測算結果，出具安置房屋及被征收房屋的分戶評估報告。

　　10、補償決定和強制執行。

　　綜上，可以看出：

　　1、模擬拆遷主要是在國有土地上的棚戶區改造中嘗試的。

　　2、模擬拆遷有生效條件和退出機制，即同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門應當終止模擬搬遷。

　　3、將模擬搬遷作為房屋征收的重要環節，在征收決定作出之前，已經開始做征收中的征收要件工作，和法律上規定的程序來了個大顛倒。

　　4、在模擬拆遷中，全部的模擬程序達到征收要件時，征收主體再依法作出征收決定。

　　可見，不管是模擬搬遷還是模擬拆遷，希望通過附生效條件的補償協議，也叫模擬協議，實現模擬搬遷和征收的有機結合，實現自下而上的自主拆遷，希望將矛盾化解在最開端，出發點是好的。但在實踐中，模擬拆遷存在的爭議和問題也很突出，概括有幾種情形：

　　1、模擬拆遷沒有法律依據，在沒有行政許可之前，即在征收決定作出之前，模擬簽訂協議在法律上是有爭議的。

　　2、實踐中，模擬過程中，就已經開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協議就等同于實際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機結合是一句空話。

　　3、在實踐中，征收部門或確定的項目主體，出于利益考量，并不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協議是模擬的;往往協議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導致征收評估結果與初次評估結果出現重大差異，被征收人無法接受按初次評估結果作為補償條件，矛盾再次爆發。

　　4、所謂的民意調查無法體現真正的民意，簽約率是人為制造的，最后從“逼你遷”演變成“逼你簽”。

　　5、有的地方在集體土地上成片的農村宅基地上，也在用模擬拆遷的模式，這突破了《土地管理法》集體土地需要先征收為國有的規定，違反法律的強制性規定，應該屬于無效。

　　6、模擬拆遷協議約定條款簡單，所附條件無法準確界定，模擬搬遷提前退出機制幾乎沒有實施的可操作性，導致矛盾并未化解。

　　7、實踐中，往往由投資主體作為一方簽訂模擬協議，被界定為民事協議，是無效的，根據成都的實踐，這種附生效條件的做法，還是基于政府主導的，任何民事主體不可以主導。

　　作為廣大被拆遷戶，在遇到政府部門或村委宣傳中提到模擬拆遷時，一定要睜大眼睛，必要時可以咨詢深圳拆遷律師，讓律師幫你把關，莫要草率簽訂模擬補償協議，一旦簽訂，將會產生相應的后果。