房屋是中國人最關(guān)心的話題之一。近年來，由于城市化進(jìn)程，價格相對實(shí)惠的拆遷安置房成為二手房交易市場的熱點(diǎn)。但由于拆遷安置房交易的限制性條件較多，此類房屋交易存在諸多潛在風(fēng)險。本文梳理了拆遷安置房買賣糾紛的典型案例，發(fā)現(xiàn)這類房屋買賣手續(xù)多，周期長，在瞬息萬變的市場中，在后續(xù)實(shí)際交付中存在較大的風(fēng)險或變化——有時房屋還沒有轉(zhuǎn)讓，但房價已經(jīng)翻了好幾倍，有時房屋可以交付，但由于各種原因無法轉(zhuǎn)讓。

　　2003年，龔先生作為深圳市福田區(qū)第一批拆遷戶，為了滿足自己種花、種草、修籬、煮茶的排屋夢想，在簽訂拆遷協(xié)議后不久就賣掉了自己分配的五套安置房，其中一套安置房由鄭先生以每平方米1000多元的價格購買。兩人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，鄭先生立即支付了全部房款。之后安置小區(qū)竣工交付，鄭先生也收拾好了搬進(jìn)新家的工作。這個住了四年。時間變了，房價漲了，但鄭先生擔(dān)心房價的上漲。
 

　　由于龔先生沒有辦理房屋過戶手續(xù)，鄭先生至今無法將房屋過戶到自己名下。經(jīng)過多次聯(lián)系，但一直被搪塞，鄭先生預(yù)感到雙方之間隱藏的雷可能會被引爆。果然，在又一次轉(zhuǎn)讓要求被拒絕后，憤怒的鄭先生向福田區(qū)人民法院起訴龔先生，要求以其名義登記爭議的產(chǎn)權(quán)變更。庭審中，龔先生認(rèn)為雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議未經(jīng)妻子簽署，妻子自始至終未承認(rèn)協(xié)議并提出異議。因此，雙方簽訂的協(xié)議無效，不同意轉(zhuǎn)讓請求。
 

　　經(jīng)承辦法官分析，耐心協(xié)調(diào)，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，龔先生夫婦配合房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，鄭先生對龔先生夫婦給予適當(dāng)補(bǔ)償。雙方應(yīng)選擇社會信譽(yù)高、安全的中介機(jī)構(gòu)。買方應(yīng)準(zhǔn)確核實(shí)房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)，是否有其他共有人。屬于共同財產(chǎn)的，夫妻雙方或者其他所有人應(yīng)當(dāng)共同簽訂合同。
 

　　三年拆遷期房價翻番。

　　2018年，深圳市福田區(qū)進(jìn)行危房改造。在豆豆社區(qū)擁有住房的王先生和他的妻子想盡快實(shí)現(xiàn)，于是與有購房意向的陳先生簽訂了豆豆安置期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意以175萬元的價格將位于福田豆豆東區(qū)的拆遷安置期房出售給陳先生，并同意相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。協(xié)議簽訂后，陳先生向王先生和他的妻子支付了175萬元。
 

　　今年3月，豆豆安置房建成并符合交付條件，該地區(qū)房價也大幅上漲。王先生和他的妻子沒有協(xié)助陳先生辦理產(chǎn)權(quán)登記和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并試圖通過支付違約金解除銷售合同。為維護(hù)自身合法權(quán)益，陳先生向福田區(qū)法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，依法辦理房地產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)讓手續(xù)。但陳先生當(dāng)時已經(jīng)全額付清了。你現(xiàn)在違約了，他損失很大。承辦法官動之以情，講道理，耐心地向雙方解釋分析。通過進(jìn)一步了解，我們了解到陳先生和王先生是多年的朋友。當(dāng)他們賣掉房子時，由于這種友誼，他們在期房評估價格的基礎(chǔ)上提供了5萬元的折扣。雙方都不想因?yàn)檫@所房子而變得更糟。
 

　　最后，多年的友誼使雙方都愿意退一步，達(dá)成協(xié)議。陳先生給了王先生和他的妻子一定的價格補(bǔ)償，合同繼續(xù)履行。調(diào)解結(jié)束后，案件自動完成。在現(xiàn)實(shí)生活中，不斷上漲的房價往往會引誘賣方違約，支付少量違約金，以達(dá)到終止合同的目的，從而以更高的價格再次出售。需要注意的是，房屋買賣合同是買賣雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成的合同。一旦達(dá)成，各方應(yīng)嚴(yán)格遵守。達(dá)成協(xié)議后，買賣雙方反悔違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約等民事責(zé)任。    深圳福田律師事務(wù)所