可得收益損失是指生產(chǎn)者、銷售者或服務(wù)提供者在另一方的違約行為所造成的預(yù)期純利潤的損失，在生產(chǎn)、銷售或提供服務(wù)的合同中，有一定的確定性，即，只要合同如期履行，該利益就有可能為有關(guān)方取得。決定是否能得到某種可得利益，應(yīng)綜合考慮各種因素，如交易慣例、經(jīng)驗、市場條件等。
案情簡介
一、一九九○年十一月一日，西區(qū)工程處向當時的三灶市政務(wù)院(后改名三灶市政中心)購買一塊建筑用地，以投資十五層綜合大樓。
二、一九九二年一月八日，西區(qū)工程處與科利公司簽訂協(xié)議，以二比八的比例共同開發(fā)土地，并商定其他事宜。
三，1994年5月21日，科利公司向它所建立的東信公司轉(zhuǎn)移了項目合作事宜，該工程的西工程處利益仍保持不變。
四、2004年5月17日，西區(qū)工程處以科利公司和東信公司多次利用工程的復(fù)雜性，故意隱瞞項目文件，侵害其合法財產(chǎn)，利益為由，要求解除合同，賠償損失。
五、福田區(qū)中院根據(jù)西區(qū)工程處的申請，認定西工處分出的20%房產(chǎn)面積價值為1732.5362萬元。但是福田區(qū)中院、深圳高院認為，在扣除經(jīng)營費用后，西工局主張的預(yù)期收益為負數(shù)，因此不能支持其提出的訴訟請求。西邊工程處提出上訴。
六、最高檢認定，科利公司、東信公司違約，應(yīng)當賠償西區(qū)工程處的經(jīng)濟損失，但其因違約而受益，違反公平公正的精神，向最高法院提出抗訴。
七，最高法院裁定，經(jīng)初審法院計算，西區(qū)工程處應(yīng)劃為20%房產(chǎn)總價值1732.5362萬元，是客觀的、符合當事人預(yù)期的，應(yīng)當認定西工工程處主張賠償預(yù)期利益損失的標準。
法院判決
圍繞以上爭議焦點，最高法院在本案再審民事判決書中“本院認定”部分論述如下：
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔繼續(xù)履行、采取補救或賠償損失等違約責任。在本案中，西區(qū)工程處訴請選擇賠償可得利益的損失，因此，涉案合作合同所述的可得利益是否已經(jīng)發(fā)生，訴訟雙方當事人都是各自執(zhí)意的，對每一項合同協(xié)議都沒有明確的具體標準，原審判決和檢察機關(guān)就更不一樣。其中，哪一種結(jié)論更符合當事人當事人的本意，是本案再審需要解決的最重要問題。
該案件中，首先是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛，盡管三灶市政中心提供了西工工程用地，但該工程確實投入了128萬元資金，但該工程確實投入了128萬元資金，而該項目的資金來源為三灶市政中心所涉土地使用權(quán)。西工工程處與科利公司商定以2:8比例共同申請土地所有權(quán)手續(xù)，系在工程完工后可分出20%權(quán)益的合理預(yù)期前提下作出。一九九三年十月，竹籠大廈樁基工程竣工后，科利公司、東信公司未按合同約定投入建設(shè)資金，構(gòu)成違約。
二是三方會議紀要雖明示高于每平方米800元以上的差額，由西區(qū)工程處補貨，但在理解合同條款時應(yīng)與有關(guān)條款結(jié)合，不能只局限于所用詞語，而應(yīng)以行為的性質(zhì)、目的、習慣及誠信原則來決定意思。可以想象，只約定竹籠大廈工程完工后按2:8比例共享產(chǎn)權(quán)，但要承擔整個工程增加的建筑成本，顯然不符合當事人尤其是商企主體訂立協(xié)議的合理預(yù)期。換句話說，解釋上述建筑成本補償價格的合同條款，應(yīng)當以商務(wù)人士的一般期望為標準。原判決根據(jù)西區(qū)工程處承擔整個工程增加的施工費用計算可得利益的事實依據(jù)不足，計算為負的結(jié)論是不符合常理的。
又一次，盡管2001年7月2日東信公司將竹籠大廈的地租給西工處作臨建商鋪，但在2004年福民新村工程處向法院提起訴訟，要求賠償損失，此次合作項目仍停留在樁基工程完工后的狀態(tài)，此時，雙方的主要開支是西工處三次共繳納土地報建費128萬元；科利公司支付的樁基732.702384萬元和東信公司補交的土地價款83.50176萬元。該案原判決生效和執(zhí)行后，東信公司于2014年2月取得《建筑許可證》，2015年9月取得《商品房預(yù)售許可證》，2016年9月竣工驗收，涉案房地產(chǎn)由東信公司獨立開發(fā)。現(xiàn)在，大部分房屋和商店已經(jīng)出售。本案件中，西區(qū)工程處以預(yù)期可得利益為由，提出索賠要求，并于2004年西區(qū)工程處首次向法院提出訴訟時，應(yīng)將預(yù)期收益予以固定。但是，隨著近幾年房地產(chǎn)市場的變化，西區(qū)工程處的索賠要求也在逐漸增加，從最初的估計約在4百萬到1956萬元左右，直到這次復(fù)審時才有13440萬。經(jīng)歷了20多年，從竹籠大廈停工到銷聲匿跡，不能簡單地把1993年10月就已停工解除合同條件成就時所主張的可得利益等同于20多年后的今天涉案工程完工出售后可能取得的收益。本案件合作協(xié)議已解除，中西區(qū)工程處認為該工程應(yīng)按工程完工銷售后20%的收益及13440萬元作為賠償經(jīng)濟損失，并無事實依據(jù)，本院不予支持。
案件訴訟跨越16年，歷經(jīng)兩次發(fā)回重審，申請再審和檢察院抗訴。更多的歷史背景是90年代房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)狀以及近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)看漲的行情，直接導(dǎo)致涉外項目的重啟和最終完工銷售，使東信成為真正的受益者。皮之不存，毛將附焉。以上各項內(nèi)容，我司將在本次再審中考慮。應(yīng)該指出，2004年西西局向法院提起訴訟解除合同時，涉及的項目只完成了一樁基礎(chǔ)工程，而在雙方商定的竹籠大廈還沒有建成的情況下，原審理法院委托工程造價鑒定，僅依據(jù)造價鑒定結(jié)論計算損失，將全部工程增加的建筑費用交給西工工程處分攤，不切實際、不偏不倚、合理。此外，本院在庭審中明確要求東信公司在工程完工后提供具體的施工費用、銷售收入和工程利潤等方面的證據(jù)，東信公司也沒有提供證據(jù)。取而代之的是，原審法院委托對竹籠大廈工程報建手續(xù)確定竣工后可分出20%面積的價值，參考1994年6月10日西區(qū)工程處與東信公司簽訂的《售樓委托協(xié)議》中的約定，東信公司、1994年5月21日，西工程處與科利公司三方簽署了《會議記錄》及《建筑安裝施工合同》等，對西區(qū)工程處應(yīng)分得的20%房產(chǎn)總價值1732.5362萬元，由于竹籠大廈還沒有建好，這種鑒定結(jié)論比較客觀，比較符合當事人的期望，反映了雙方在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中預(yù)計的合作結(jié)束后，中西局可以得到哪些好處，法院審理過程中亦認可該鑒定結(jié)論，并在二審上訴中再次明確說明該金額為可得利益，因此，以此作為西區(qū)工程處主張賠償預(yù)期利益損失的標準，是基于事實的。 深圳福田律師事務(wù)所
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