“買賣不毀約”是房屋買賣中的一項重要法律規范。然而，在重慶渝北區，房屋的購買者吳女士卻帶著租約單方面闖入房屋，強行裝修，引發糾紛。吳女士和房屋承租人文女士分別向法院提起數起訴訟。日前，隨著最后一起二審案件在重慶一中院審結，這一系列侵權糾紛案件終于落下帷幕。深圳專業房產律師帶您這樣看

　　1、2017年8月，程先生與吳女士通過簽訂一個房屋進行買賣交易合同，將位于中國重慶市渝北區的一套自己住宅以238萬元的價格出售給吳女士，賣方可以收到支付購房款3日內達到交房。程先生沒有告知吳女士，該房屋建筑已于2017年2月出租給溫女士，租期為三年。雙方之間口頭協議約定吳女士需要半年后接房。當年9月21日，吳女士繳齊購房款，程先生將房屋產權過戶給吳女士。

　　2、然而，正在出租這所房子的溫女士明確表示，她希望租賃繼續，不會退房。 2018年2月，吳女士寫信給程先生，表示希望在當年3月1日收到房子，并要求程先生在交付前收回房子。 鄭女士隨后通知吳女士，她將于3月1日正式通知文女士處理她的個人物品，之后吳女士可以直接聘請裝修團隊拆除車門進行裝修，如果文女士有異議，鄭女士可以起訴。 2月28日，鄭先生向溫女士發出律師函，以其擅自變更房屋用途為由，要求終止租賃合同。 3月14日，溫女士還致函程先生，駁回他的索賠，并要求繼續租賃。 當雙方來來去去時，3月29日，吳女士頂住房子強行換了鎖，損壞了原來的室內裝飾，并開始裝修房子本身。

　　3、2018年5月9日，文女士向重慶市渝北區人民法院提起訴訟，將程先生和吳女士告上法庭，要求解除合同。兩被告支付違約金并賠償其經濟損失。經審理，法院判令吳女士向女士支付違約金108960元。執行過程中，雙方達成執行和解，吳女士向女士支付違約金6萬元。隨后，吳女士于2019年2月27日向渝北區法院提起訴訟，要求程先生賠償其支付給文女士的違約金。渝北區法院一審駁回了吳女士的上訴。吳女士不服，向重慶一中院提起上訴。

　　4、重慶市第一中級人民法院認為，雖然原告吳女士與被告程先生簽訂的房屋買賣合同并未表明有爭議的房屋是以有約束力的租賃方式出售的，但雙方在簽訂合同之前，程先生已將租賃事宜告知吳女士，原告仍與被告簽訂了房屋買賣合同，并于2018年9月21日辦理了房屋轉讓手續，此后吳女士成為有爭議房屋的所有人。程先生和文女士由于房屋租賃合同未到期，租賃合同仍然有效，但出租人改為吳女士。原告具有完全民事行為能力，可自行決定是否繼續與溫女士簽訂租賃合同，并應對違約承擔責任。

　　5、法院在審理中還查明，2018年4月27日，吳女士向渝北區人民法院可以提起行政訴訟，訴請程先生進行支付企業逾期交房或者違約金。在審理中雙方之間達成一個調解，程先生支付了一定違約金3.6萬余元。2019年2月26日，吳女士需要再次向渝北法院通過提起環境訴訟，訴請程先生將溫女士2018年9月后公司支付的租金轉交給自己。在審理中雙方沒有達成組織調解，程先生向吳女士支付了土地租金2.4萬元。

　　據此，法院判決了本案第二審，駁回了吳女士的上訴。

　　■法官說法■

　　根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條“租賃期間租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力”，房屋所有權轉移后，在該房屋上設定的租賃合同效力繼續，買賣雙方無需另行訂立租賃合同。而是在取得房屋所有權時，自然與承租人發生租賃合同關系，成為新的出租人，受租賃合同約束。故本案中，房屋過戶后爭議房屋的租金收入應支付給吳女士，據此，吳女士須為其違約承擔相應的法律后果。

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