“居住”問題歷來為民生之重。2020年頒布的民法典首次以立法的形式明確了居住權(quán)的物權(quán)地位，強(qiáng)化了對房屋居住權(quán)益的保護(hù)。深圳房產(chǎn)律師在民法典規(guī)定居住權(quán)設(shè)立、禁止性規(guī)定、消滅情形等內(nèi)容的基礎(chǔ)上，擬就居住權(quán)適用范圍和權(quán)利沖突時的裁判思路進(jìn)行闡述。
一、居住權(quán)適用范圍
傳統(tǒng)居住權(quán)屬于人役權(quán)，一般為特定人群無償設(shè)立，具有幫扶目的。但民法典第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”筆者認(rèn)為，該條文的“除外”情形可視為對居住權(quán)適用范圍的擴(kuò)張。
居住權(quán)一般適用于婚姻家庭領(lǐng)域，為親屬或其他共同居住人無償設(shè)立。在民法典頒布前，我國立法并未確立居住權(quán)制度，僅在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第二十七條第三款進(jìn)行了規(guī)定。此處“居住權(quán)”并無物權(quán)屬性，不具公示及對抗效力，對居住權(quán)人的保護(hù)力度有限。在審理涉及居住權(quán)益糾紛時，法官僅能用“公序良俗”“禁止權(quán)利濫用”等原則進(jìn)行處理。如在高某訴張某排除妨害糾紛一案中，法院在綜合考慮被告無其他住房又無固定生活來源的前提下，以有違公序良俗為由，對原告要求被告立即遷出該房屋的訴求不予支持。但民法典將“居住權(quán)”確立為用益物權(quán)后，當(dāng)事人可通過合法有效的形式取得居住權(quán)，保障自身權(quán)益。
解決“公房使用權(quán)”歷史遺留問題，因歷史原因，存在單位將公房分配給員工，收取部分費(fèi)用，承諾讓員工無期限居住的情形，此類權(quán)利被稱為公房使用權(quán)，其法律性質(zhì)一直未有定論。在涉及該權(quán)利的民事糾紛中，存在不少裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。
在于某偉與劉某翠公有房屋使用權(quán)糾紛一案中，于某偉與其父于某瑞共住于涉案公房中，因于某瑞年邁，聘劉某翠為保姆，亦居住于該房中。于某瑞去世后，劉某翠仍在此房居住。后于某偉以其享該房使用權(quán)為由訴請要求劉某翠搬離。因裁判標(biāo)準(zhǔn)不一，三級法院對于某偉是否享有該房使用權(quán)及劉某翠是否應(yīng)搬離這兩個爭議焦點(diǎn)得出不同結(jié)論，最后，遼寧省高級人民法院以“此案不屬于民事案件受理范圍”為由裁定駁回起訴。
深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，“公房使用權(quán)”實際上是以家庭為主體而設(shè)立的居住權(quán)。在審理涉及該權(quán)利糾紛時，可以參照民法典居住權(quán)的規(guī)定，認(rèn)可該權(quán)利的物權(quán)屬性。可根據(jù)不同情形引導(dǎo)當(dāng)事人依照民法典規(guī)定設(shè)立法定居住權(quán)，確保家庭成員實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。
改造現(xiàn)有保障性住房政策。居住權(quán)有償設(shè)立還可用于改造現(xiàn)有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障措施。如由國家享有房產(chǎn)所有權(quán)，政府為低收入家庭等設(shè)置居住權(quán)，居住權(quán)人不應(yīng)限于特定自然人，還可包括其同住家庭成員。當(dāng)然，基于居住權(quán)的人役權(quán)屬性，應(yīng)限制居住權(quán)人對居住權(quán)的處分，杜絕利用保障性住房牟利等問題。
為“以房養(yǎng)老”提供支持。隨著我國進(jìn)入老齡化社會，“以房養(yǎng)老”成為逐漸興起的一種養(yǎng)老模式。實踐中普遍適用的“售后租回”模式，因老人僅享有租賃權(quán)，不能切實保障其居住養(yǎng)老的訴求。居住權(quán)制度確立后，在現(xiàn)行模式下，老人可與金融機(jī)構(gòu)簽訂居住權(quán)合同并登記，金融機(jī)構(gòu)在購得的房產(chǎn)上為老人設(shè)立居住權(quán)，并根據(jù)房屋價值向老人定期給付金錢。老人既獲得較充足的養(yǎng)老金，又享有穩(wěn)定的居住權(quán)，安享晚年。
二、權(quán)利沖突時的裁判思路
居住權(quán)已設(shè)立。居住權(quán)具有物權(quán)的共性，即物上追及力。若某房產(chǎn)上已設(shè)立居住權(quán)，該房產(chǎn)不論輾轉(zhuǎn)至何人之手，居住權(quán)人均可享有該居住權(quán)。
居住權(quán)未設(shè)立。甲和乙（房產(chǎn)所有人）簽訂居住權(quán)合同，但未及時登記，而乙又將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給丙。此時，居住權(quán)尚未設(shè)立，甲、乙之間僅存在債權(quán)關(guān)系。若該房產(chǎn)尚未辦理所有權(quán)變更登記，甲可要求乙辦理居住權(quán)登記；若該房產(chǎn)已辦理所有權(quán)變更登記，甲僅能請求乙承擔(dān)違約責(zé)任。
居住權(quán)設(shè)立在前。若居住權(quán)設(shè)立在前，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先效力，當(dāng)債務(wù)人無法清償債務(wù)，抵押權(quán)人要求優(yōu)先受償?shù)盅何飼r，不應(yīng)將抵押物上的居住權(quán)進(jìn)行滌除。
居住權(quán)設(shè)立在后。若居住權(quán)設(shè)立在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先效力，當(dāng)債務(wù)人無法清償債務(wù)，抵押權(quán)人要求優(yōu)先受償?shù)盅何飼r，應(yīng)參照抵押物上有租賃的情形進(jìn)行處理。即先按照不動產(chǎn)上存在居住權(quán)進(jìn)行詢價和報價，若該不動產(chǎn)價值不足以清償?shù)盅簷?quán)人的全部債權(quán)，則應(yīng)滌除該不動產(chǎn)上的居住權(quán)后再進(jìn)行詢價和報價，保障抵押權(quán)人的權(quán)益。權(quán)利滌除后該不動產(chǎn)上設(shè)立的居住權(quán)歸于消滅。
居住權(quán)設(shè)立在前。居住權(quán)、租賃權(quán)在對房屋的使用權(quán)能上是互斥的，根據(jù)民法典第三百六十九條規(guī)定，已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的房屋原則上不得再出租，但也除外情形。例如設(shè)立居住權(quán)的房屋面積較大，在滿足居住權(quán)人自身需求外，經(jīng)所有權(quán)人同意，居住權(quán)人將多余房間出租給他人，使得同一房屋被居住權(quán)人和承租人同時占有。此時實際上是將房屋從物理空間上予以切割，并在居住人和承租人之間進(jìn)行分配。
居住權(quán)設(shè)立在后。當(dāng)所有權(quán)人出租房產(chǎn)后又設(shè)立居住權(quán)時，居住權(quán)人可否以物權(quán)優(yōu)先原則，要求承租人返還其所占有的房產(chǎn)？民法典第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”但此規(guī)定僅針對“所有權(quán)”發(fā)生變動的情形。然居住權(quán)的權(quán)益內(nèi)容為占有使用房產(chǎn)，若采取租賃權(quán)物權(quán)化規(guī)則，居住權(quán)人的全部權(quán)益將會落空。因此，筆者認(rèn)為，此時應(yīng)適用物權(quán)優(yōu)先原則，居住權(quán)人有權(quán)請求承租人返還占有的房產(chǎn)。承租人可請求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
值得注意的是，民法典正式實施后，可能會有部分歷史遺留與居住權(quán)有關(guān)的糾紛進(jìn)入訴訟中。筆者認(rèn)為，法官審理時不能機(jī)械地認(rèn)定不符合法定設(shè)立條件而不認(rèn)可其居住權(quán)的性質(zhì)，而應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)事人真實意思表示、居住權(quán)人是否已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)等因素綜合判斷，針對無償設(shè)立的居住權(quán)更要考慮保護(hù)弱勢群體、是否符合公序良俗等因素，體現(xiàn)法律之公平正義。
看了以上內(nèi)容相信大家對居住權(quán)有了進(jìn)一步的了解，但如果您的請看比較復(fù)雜，建議咨詢深圳房產(chǎn)律師，最大程度保護(hù)您的合法權(quán)益。