深圳房屋拆遷律師:遇到拆遷評估,一定要注意這些細節

　　在現實生活中房屋拆遷的情形是非常多的，而對房屋進行拆遷的時候，就需要對被拆遷的房屋進行評估，確定被征收房屋的價值，從而進行經濟補償，那么遇到拆遷評估,應該注意的幾類基本問題?下面由深圳房屋拆遷律師為讀者進行相關知識的解答。

　　一、評估三原則

　　1、獨立發展原則，即房地產企業評估管理機構和評估工作人員與房屋征收的雙方之間無利害關系，在房屋評估教學活動中不受房屋征收部門、拆遷戶及其他任何一個單位、個人信息影響，憑自己的專業理論知識、經驗和職業首先需要進行分析評估；

　　2、客觀原則，即評估機構和評估人在評估過程中只應尊重事實，不存在任何個人感情、好惡，實事求是。

　　3、公正原則，即評估機構和評估人員在評估中對所有人一視同仁，不得偏袒任何一方，應當依照法律和事實作出公正的評估。

　　二、房屋進行評估企業基本程序

　　1、確定我國房地產企業評估管理機構名錄并予以公布

　　《國有土地房屋征收評估辦法》第四條："房地產價格評估機構由拆遷戶在規定時間內協商確定； 在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織拆遷戶按照少數服從多數的原則進行表決，或者采取抽簽、抽簽等隨機方式。 具體辦法由省、自治區、直轄市制定。“如在北京市，根據《北京市國有土地房屋征收房地產價格評估機構遴選辦法》第八條”，區縣房屋征收部門應當在《市住房和城鄉建設委員會關于遴選房地產價格評估機構的通知》網站上公布征收范圍內的房屋。符合條件的房地產價格評估機構可以在通知規定的登記期限內向區、縣房屋征收部門提出書面申請。區、縣房屋征收管理部門按照本辦法審核后，應當在征收范圍內公布，并在市住房城鄉建設委員會網站上公布，由拆遷戶協商選擇。"

　　2、確定不動產估價師機構

　　房屋征收部門與拆遷戶協商評估機構，由協商達成一致的評估機構進行評估；協商不成的，房屋征收部門可以在公布的機構中投票，通過產生的多數意見選擇房地產價格評估機構。如果不能通過投票形成多數意見，則采用抽簽方式選出。

　　3、簽訂評估合同

　　房地產市場價格進行評估管理機構選定后，由房屋征收企業部門與被選定的房地產產品價格風險評估研究機構通過簽訂房屋征收評估委托合同，房屋征收部門在合同簽訂之后規定的期限內，向房地產行業價格評估金融機構出具房屋征收評估委托書。

　　4、提交評估報告

　　房屋評估前，房屋征收部門應當組織對房屋征收范圍內房屋的所有權、位置、用途、建筑面積等進行調查登記，明確評估對象。

　　房地產估價機構簽訂房屋征收評估委托合同后，應當制定估價工作方案，并送房屋征收部門備案。房地產估價機構應當指派足夠數量的注冊估價師和輔助人員對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋的情況，拍攝反映被征收房屋內外情況的照片和其他影像資料，制作實地查勘記錄并妥善保管。房屋征收部門、被拆遷人和注冊房地產估價師應當在實地勘測記錄上簽名或者蓋章確認。

　　房屋征收管理部門可以收到評估研究機構分戶的初步評估工作結果后，應當在征收范圍內向拆遷戶公示。公示期間，房地產市場價格風險評估機構人員應當合理安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果數據進行施工現場說明解釋。存在一些錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

　　5、評估異議復核

　　為保證評估結果的客觀公正，根據《國有土地房屋征收補償規定》和《國有土地房屋征收評估辦法》的規定，拆遷戶或房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內， 向房地產價格評估機構申請審核評估。

　　申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告中存在的問題。

　　原房地產市場價格風險評估管理機構企業應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估研究結果數據進行分析復核。復核后，改變原評估調查結果的，應當重新出具評估報告；評估結果我們沒有發生改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　拆遷戶或者通過房屋征收部門對原房地產市場價格風險評估管理機構的復核工作結果有異議的，應當自收到復核調查結果產生之日起10日內，向被征收房屋建筑所在地評估研究專家委員會提出申請鑒定。拆遷戶對征收拆遷補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條：“房屋征收相關部門與拆遷戶在征收征地補償安置設計方案分析確定的簽約期限內達不成拆遷補償標準協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收不同部門報請作出房屋征收環境決定的市、縣級以上人民對于政府應該依照本條例的規定，按照我國征收征地補償安置方案發展作出經濟補償機制決定，并在房屋征收一定范圍內予以公告。補償能力決定我們應當建立公平，包括本條例第二十五條第一款明確規定的有關征收拆遷補償網絡協議的事項。拆遷戶對征收拆遷補償決定不服的，可以提高依法申請行政復議，也可以實現依法提起行政法律訴訟”。

　　6、評估鑒定

　　專家委員會的評審和專家組的評審結果應根據多數人的意見形成，不同意見應在表決記錄中注明。

　　指導專家組評估工作的法律、房地產、城鄉規劃等領域的專家，不參加評估結果的表決。

　　評估報告的評估結論應當明確具體。結論鑒定分為三種：鑒定報告可以采納，鑒定報告有錯誤后需要修改，鑒定報告有重大錯誤后需要重新評估。

　　鑒定研究結論為評估工作報告有差錯或者一個重大差錯的，應當指明具體差錯，闡明認定事實、理由和有關國家法律、法規、技術進行規范、標準問題及其他政策可以依據，提出修改設計要求。

　　結論：經鑒定專家委員會復核后，鑒定結論送達拆遷戶，拆遷戶對拆遷補償仍有異議的，按照補償協議的處理方式處理。

　　解讀： 房屋征收相關房屋評估比較專業，由于本文的局限性，只介紹房屋評估的要點，如果真的想在訴訟中公平公正地進行房屋拆遷補償，也需要專業的拆遷律師參與處理。如果需要幫助，您可以咨詢深圳房屋拆遷律師。