評(píng)價(jià)呈報(bào)評(píng)價(jià)的是拆遷戶屋宇的代價(jià)，評(píng)價(jià)得是公道、主觀的，評(píng)價(jià)論斷應(yīng)有充沛的根據(jù)。實(shí)踐中，不少拆遷戶反映，評(píng)估的時(shí)候拆遷辦只給一張紙，上面只印了一個(gè)表格，列上了房子的補(bǔ)償數(shù)額，標(biāo)題寫著大大的“評(píng)估報(bào)告”，就讓老百姓簽字，老百姓的心血都托付在評(píng)估報(bào)告上，怎可如此草率和隨意！評(píng)價(jià)是國有土地上屋宇征收的必經(jīng)步伐，集體土地上的屋宇法律并未明確劃定必需評(píng)價(jià)，即便如此，只要進(jìn)行評(píng)估就必須合法合理。下面和深圳拆遷政策網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)一下，評(píng)估報(bào)告必須具有哪些要素才符合法律規(guī)定。
一、評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)要合規(guī)
實(shí)踐中，不少拆遷戶會(huì)問：“咱們能夠本人請?jiān)u價(jià)公司么，拆遷辦請的給咱們評(píng)價(jià)得太少了！”提到評(píng)價(jià)呈報(bào)，首先就是評(píng)估公司的選定問題，法律上是如何規(guī)定的？真的是拆遷辦說了算嗎?
1、評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的選定
依據(jù)《國有土地上屋宇征收與賠償條例》第二十條、《國有土地上屋宇征收評(píng)價(jià)設(shè)施》第四條劃定可知：房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)首先要由拆遷戶在劃定時(shí)間內(nèi)商議選定；商議不成的，由屋宇征收部門組織拆遷戶按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。實(shí)踐中，拆遷辦不讓拆遷戶選定，直接“硬塞”評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，是明顯不合法的。
2、評(píng)價(jià)公司的資質(zhì)
在拆遷中對咱們屋宇舉行評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并獲得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)天資，并處置房地產(chǎn)估價(jià)舉止的中介辦事機(jī)構(gòu)。在評(píng)價(jià)呈報(bào)里，也應(yīng)當(dāng)列明估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。如果這個(gè)單位根本沒有取得法定的資質(zhì)，那么他就沒有評(píng)估的資格，作出的評(píng)估報(bào)告是不受法律保護(hù)的。
二、評(píng)價(jià)方法應(yīng)得當(dāng)
被拆遷屋宇的代價(jià)是評(píng)價(jià)來定的，評(píng)價(jià)對以后的拆遷賠償有首要的影響。評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)選用哪些要領(lǐng)才能使評(píng)價(jià)價(jià)錢公道正當(dāng)呢？總的來說，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該依據(jù)評(píng)價(jià)工具和本地房地產(chǎn)市場狀態(tài)，對市場法、收益法、成本法、假定開發(fā)法等評(píng)價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估；被征收房屋或者其他類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。
在拆遷過程當(dāng)中，大部分評(píng)價(jià)應(yīng)用的是市場評(píng)價(jià)法。是以，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場價(jià)來衡量一下自己的房屋價(jià)值。
三、評(píng)價(jià)程序需合法
《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》：自接收估價(jià)托付至實(shí)現(xiàn)估價(jià)呈報(bào)時(shí)期，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按以下步伐舉行：1明確估價(jià)基礎(chǔ)事項(xiàng)；2擬定估價(jià)功課計(jì)劃；3搜集估價(jià)所需資料；4實(shí)地查勘估價(jià)對象；5選定估價(jià)方法計(jì)算；6確定估價(jià)結(jié)果；7撰寫估價(jià)報(bào)告；8估價(jià)資料歸檔。
評(píng)價(jià)是實(shí)地調(diào)查得出的，不是設(shè)想構(gòu)想進(jìn)去的。房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該部署注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收屋宇舉行實(shí)地查勘，考察被征收屋宇狀態(tài)，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、拆遷戶和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。
四、評(píng)價(jià)報(bào)告組成需全面
殘缺的估價(jià)呈報(bào)應(yīng)包孕以下部分：1封面；2目次；3致托付方函；4估價(jià)師聲明；5估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附件。
在實(shí)踐中，大部分拆遷戶收到的只是寫有價(jià)錢的效果呈報(bào)，然則法律劃定的評(píng)估報(bào)告，應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論。
五、評(píng)價(jià)價(jià)格應(yīng)合理
1、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
被征收屋宇代價(jià)評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)為屋宇征收抉擇布告之日。主如果對屋宇的代價(jià)、裝潢裝修以及停產(chǎn)歇業(yè)喪失的評(píng)價(jià)等。被征收屋宇代價(jià)評(píng)價(jià)應(yīng)該思量被征收屋宇的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素；被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，征收當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。
2、無產(chǎn)權(quán)證或許與實(shí)踐面積不符
在實(shí)踐中，存在不少?zèng)]有房產(chǎn)證或許房產(chǎn)證與實(shí)踐面積不符的情形，沒有證或許超越的部分真的是拆遷辦所說的違章修筑，沒有賠償嗎?《國有土地上屋宇征收評(píng)價(jià)設(shè)施》劃定：關(guān)于曾經(jīng)掛號(hào)的屋宇，其性質(zhì)、用處和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
3、分戶評(píng)估報(bào)告
經(jīng)由一系列的評(píng)價(jià)進(jìn)程，拆遷戶的屋宇評(píng)價(jià)效果體現(xiàn)為分戶評(píng)價(jià)呈報(bào)，該分戶評(píng)價(jià)呈報(bào)應(yīng)該由屋宇征收部門轉(zhuǎn)交。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。
假如對評(píng)價(jià)呈報(bào)不滿意，法律賦予了我們維權(quán)的機(jī)會(huì)，因篇幅有限，將在下篇為您講述。
在評(píng)價(jià)過程當(dāng)中，每個(gè)步調(diào)都關(guān)系到評(píng)價(jià)效果，關(guān)系到后續(xù)的拆遷賠償，關(guān)系到當(dāng)前的生存寓居程度。在評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)入戶評(píng)估前，拆遷戶一定要對合法的評(píng)估進(jìn)行了解，才能對評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)確分辨。如果大家在收到評(píng)估報(bào)告后有疑問，可以咨詢專業(yè)的深圳拆遷政策網(wǎng)，以免錯(cuò)過復(fù)核期限，陷入被動(dòng)的地位。