案例情況

　　柯是老李晚年的再婚伴侶。老李留下遺囑，說房子是他兒子小李繼承的，但他的妻子柯享有其中一個房間的居住權。老李死后，小李把柯趕出了家門。無奈之下，柯不得不與繼子提起訴訟。

　　近日，福建省廈門市思明區人民法院公開審理了《自民法典》實施以來，該省首起遺囑設立居住權糾紛案件，判決確定了柯的居住權。二審維持原判。老李有三段婚姻。第一段婚姻生了兒子小李。2004年，我買了一所房子，以我的名義登記。第二段婚姻只持續了一年。柯是老李的第三任妻子。他于2012年結婚，并在一起直到老李去世。2015年，老李立下遺囑并辦理公證。

　　2017年，老李提前將房屋轉讓給小李，但這對老夫婦仍然照常居住。然而，老李一在2021年1月去世，小李就以所有權人的身份讓柯搬走。柯向法院提起訴訟，要求確認其對房屋的居住權，并辦理居住權登記。作為被告，小李提出了許多反駁。該房屋在父親與第二任妻子的婚姻關系存續期間購買，屬于夫妻共同財產。父親擅自設立居住權的遺囑無效；2017年，父親將房屋出售給自己，表明他不打算讓柯繼續居住，原遺囑不必履行；他現在是房子的所有者。如果柯沒有登記居住權，他就沒有設立。他不同意繼續為柯登記設立居住權。

　　在案件審理過程中，老李的第二任妻子表示，他們離婚時明確沒有其他財產糾紛，與房子無關。因此，離婚后，老李有權根據自己的意愿處置財產。法院還核實了財產轉讓的具體情況。雖然父子簽訂了銷售合同，但交易價格遠低于市場價格，小李沒有實際支付購房款。因此，離婚后，老李有權根據自己的意愿處置財產。法院還核實了財產轉讓的具體情況。雖然父子已經簽訂了銷售合同，但交易價格遠低于市場價格。

                                                  
 

　　法院判決

　　法院審理后認為，老李的遺囑自其死亡以來就生效了。此時，《民法典》已經實施，并增加了居住權制度。老李的遺囑符合設立居住權的法律要求，登記后不需要產生法律效力。老李提前將財產轉讓給兒子。從客觀結果來看，這與遺囑的安排并不矛盾。轉讓后，老李沒有撤銷遺囑，并主動要求警方協調解決柯的居住問題。他沒有改變安置柯的意圖。在獲得財產所有權的同時，小李應尊重老李的意愿和柯的居住權益。因此，法院作出了一審判決，確認了柯的居住權，并要求小李配合柯到房地產登記中心辦理居住權登記手續。一審判決后，小李拒絕接受，并提出上訴。案件經二審判決，維持了原判決。

　　深圳房產糾紛律師分析

　　居住權既可訂立合同，也可設立遺囑。

　　《民法典》實施后，居住權明確為法定有益物權，以滿足多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度的需要。群眾可以到房地產登記機關登記，向世界公布權益的所有權，具有較強的保障效力。以前沒有登記居住權的，民法典實施后符合登記條件的，應當及時正式設立登記，避免不必要的爭議。同時，需要明確的是，《民法典》第366條至第368條規定，居住權主要按合同取得，登記時正式設立；但第371條還規定，居住權可以通過遺囑設立，根據第230條的規定，因遺囑取得居住權的，自遺囑生效之日起設立，繼承人繼承財產不影響先設立的居住權繼續存在。