深圳小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎？——來(lái)自龍崗區(qū)律師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)解答

　　在深圳這座快速發(fā)展的城市，住房問(wèn)題一直是市民關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商品房?jī)r(jià)格高昂，許多人將目光投向了價(jià)格相對(duì)較低的小產(chǎn)權(quán)房。然而，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是否明智？背后又有哪些風(fēng)險(xiǎn)？作為龍崗區(qū)律師事務(wù)所律師，我將從法律角度為您解析這些問(wèn)題，幫助您做出更明智的決策。

　　### 什么是小產(chǎn)權(quán)房？

　　小產(chǎn)權(quán)房通常指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，這些房屋未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證并非由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。因此，這類(lèi)房產(chǎn)被稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　### 深圳小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀與特點(diǎn)

　　深圳作為中國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有獨(dú)特性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳的違法建筑數(shù)量約40萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的近一半。這意味著，深圳有大量人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。

　　#### 深圳小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)：

　　1. **價(jià)格相對(duì)較低**：由于不需要繳納土地出讓金等費(fèi)用，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格通常低于商品房。

　　2. **交易靈活**：小產(chǎn)權(quán)房的交易通常不受限購(gòu)政策的影響，吸引了許多無(wú)法購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房者。

　　3. **社區(qū)配套較為完善**：一些大型的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)甚至配備了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。

　　### 購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管小產(chǎn)權(quán)房有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)也伴隨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　#### 1. 法律風(fēng)險(xiǎn)

　　小產(chǎn)權(quán)房的最大問(wèn)題在于其產(chǎn)權(quán)不完整。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得國(guó)家頒發(fā)的正式產(chǎn)權(quán)證，因此購(gòu)房者無(wú)法享受到與商品房相同的法律保護(hù)。一旦遇到拆遷或其他法律糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益很難得到保障。

　　#### 2. 政策風(fēng)險(xiǎn)

　　近年來(lái)，政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度趨于嚴(yán)厲。自然資源部明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。這意味著，未來(lái)如果政策進(jìn)一步收緊，小產(chǎn)權(quán)房可能面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

　　#### 3. 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

　　由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管力度不如商品房，一些開(kāi)發(fā)商為了降低成本可能會(huì)偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量難以保證。此外，小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理也可能存在問(wèn)題，影響居住體驗(yàn)。

　　#### 4. 金融風(fēng)險(xiǎn)

　　小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法用于抵押貸款，購(gòu)房者需要一次性支付全款，這對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)是一筆不小的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于缺乏正規(guī)的金融支持，小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)流動(dòng)性較差，轉(zhuǎn)手難度較大。

　　#### 5. 拆遷風(fēng)險(xiǎn)

　　雖然有些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是為了賭拆遷補(bǔ)償，但實(shí)際上，拆遷補(bǔ)償涉及復(fù)雜的法律程序和多方利益博弈。即使遇到拆遷，購(gòu)房者也不一定能獲得預(yù)期的補(bǔ)償。

　　### 如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　如果您仍然決定購(gòu)買(mǎi)深圳的小產(chǎn)權(quán)房，以下是一些建議：

　　1. **選擇可靠的房源**：盡量選擇那些有兩證一書(shū)（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）或歷史遺留回執(zhí)的房源。

　　2. **仔細(xì)審查合同**：確保購(gòu)房合同條款清晰明確，特別是關(guān)于產(chǎn)權(quán)、交付標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任等方面的約定。

　　3. **咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士**：在購(gòu)買(mǎi)前，最好咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師或中介機(jī)構(gòu)，了解相關(guān)法律法規(guī)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

　　4. **關(guān)注政策變化**：密切關(guān)注政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的最新政策動(dòng)向，以便及時(shí)調(diào)整自己的投資策略。

　　### 結(jié)語(yǔ)

　　深圳的小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格誘人，但其背后的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。作為購(gòu)房者，您需要充分了解這些風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)自身情況做出理性的決策。如果您有任何疑問(wèn)或需要進(jìn)一步的法律咨詢(xún)，歡迎隨時(shí)聯(lián)系我——一位來(lái)自龍崗區(qū)律師事務(wù)所律師。希望這篇文章能為您提供有用的信息，幫助您在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)中做出更明智的選擇。