法院如何處理疫情期合同案件？深圳合同律師提些建議

　　新冠疫情期間，人們的日常生活和工作都都受到了很大的影響，許多合同因此而無法繼續履行，由此而延期或者終止，法院作為審判機關，其工作也因此遇到了一些困難，那么今天深圳合同律師就來為您解答相關疑惑。

　　1.準確進行界定疫情工作性質及對房屋租賃服務合同履行的影響

　　對于2019冠狀病毒疾病是法律上的不可抗力還是情況的變化，人們仍有不同的看法。大多數人認為疫情的暴發構成不可抗力，但在某些情況下可以適用情況變化。根據2003年6月11日發布的《最高人民法院關于在防治嚴重急性唿吸綜合癥期間依法開展人民法院審判執行工作的通知》第三條（丙）款，不清楚疫情是不可抗力還是情節變化，這一2019冠狀病毒疾病疫情仍有不可抗力和情節變化的空間，應結合具體案件當事人的主張和疫情防治對房屋租賃合同履行的影響，確定疫情是不可抗力還是情節變化，從而確定責任承擔。具體來說，如果承租人因為防疫控制直接無法履行合同義務，或者合同的目的根本無法實現，可以按照不可抗力原則處理； 如果承租人因為防疫控制無法正常使用房屋，但不一定導致履行合同的障礙，也不一定導致合同目的的實現，可以按照情勢變更原則處理。

　　2.仔細檢查承租人的違約時間

　　如果不可抗力與遲延履行或有缺陷的履行之間存在因果關系，當事人可以援引不可抗力作為免責事由。根據《合同法》第117條第一款，當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。因此，在審理此類案件時，需要嚴格審查承租人違約的時間節點。比如未按時支付租金發生在疫情發生之前或之后，或者上述違約行為貫穿在疫情發生前后。對于爆發前發生的違約行為，需要嚴格按照合同和法律承擔違約責任，不能免責。對于爆發后的違約行為，根據不可抗力的影響，部分或全部免除違約責任。要防止部分租客利用疫情來減輕違約責任。

　　3.對于企業承租人在疫情防控期間未按時完成支付市場租金等違約問題行為的處理

　　在疫情防控中，承租人不按時支付租金的情況有兩種。 一是承租人未支付租金直接與疫情防控有關，如承租人因疫情防控無法與承租人溝通，無法通過其他方式支付租金。 在這種情況下，根據疫情防控對承租人的影響，可部分或全部免除承租人的違約責任，出租人不得據此解除合同。 二是由于疫情防控造成經濟效益下降，承租人未能按時支付租金。 在這種情況下，一般不宜認為疫情防控與未付租金之間存在法律因果關系，承租人未按時支付租金構成違約。 但違約與疫情造成的經濟利益低下有關，并不是惡意違約，只要疫情結束后承租人繼續履行合同并支付租金，合同目的仍能實現。 因此，從《合同法》鼓勵交易的精神出發，從疫情防控的客觀現實出發，不應將疫情防控期間未按時支付租金視為根本違約，進而終止合同。 這也符合九屆全國人大關于“輕微違約不能解除”的精神。

　　4.對于承租人以防疫控制為由要求終止合同的治療

　　如果承租人因疫情防控原因進行完全信息無法通過使用租賃房屋，其租賃房屋的合同管理目的就是不能為了實現，承租人可以發展不可抗力為由要求學生解除勞動合同，但此時需嚴格審查疫情防控與合同主要目的我們不能有效實現國家之間的因果關系。如果承租人僅以疫情防控導致經濟收益能力下降為由要求解除合同的，需要更加謹慎對待。一般理論認為，雖然疫情防控對房屋租賃服務合同的履行環境造成具有一定能夠影響，但該影響研究尚未達到令合同目的已經不能得到實現的程度，故此時承租人無權要求解除合同，但可援引情勢變更或公平競爭原則基本要求減免租金和違約風險責任。但是，如果承租人因疫情防控導致投資收益水平大幅下降，即使減免租金仍然入不敷出，繼續履行合同對其顯失公平的，承租人亦有援引情勢變更解除合同的空間。此時，可以同時根據自身實際工作情況，參考九民會議第48條之規定，按照教育公平原則，判決承租人承擔存在一定的違約責任后解除合同。

　　5.對于提高承租人起訴工作要求企業減免租金的處理

　　減租、免租是變更合同，在這種情況下，可以運用情勢變更的精神，按照公平原則，在當事人之間合理分配風險。 特別是需要考慮承租人（自然人或企業）的性質，綜合判斷租賃房屋（自主或商業）的用途以及疫情對租賃合同履行的影響（全部或部分不可用），并決定是否給予全部或部分豁免。 仍然沒有豁免。 需要強調的是，公平原則對雙方都是公平的，而不僅僅是對一方，否則實質上是不公平的。 在房屋租賃合同糾紛中，對承租人和出租人必須公平，如果完全放棄租金，出租人實際上將承擔疫情帶來一切風險，但這是不公平的。 分配風險和責任時，應考慮影響合同履行的因素和合同當事人的地位，給予承租人適當的優先權，但不得偏袒承租人，損害出租人的合法權益。

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