深圳建筑律師:集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的法律規(guī)定和背景

　　在我國(guó)相關(guān)的規(guī)定中，集體土地是歸集體組織所有的，一般是不可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，市場(chǎng)是流轉(zhuǎn)的土地大都是國(guó)有土地，但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，國(guó)有土地越來越緊張，所以社會(huì)人士也在呼吁集體土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，下面就由深圳建筑律師為大家介紹關(guān)于集體土地作為建設(shè)用地的法律規(guī)定，一起來看看吧。

　　增加農(nóng)民收入，允許集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，是《土地管理法》修訂的最大亮點(diǎn)。刪除原土地管理法第四十三條，規(guī)定需要使用土地的單位和個(gè)人必須使用國(guó)有土地。過去，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和租賃一直受到限制。新修訂的土地管理法明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以工商業(yè)和其他經(jīng)營(yíng)性用途為主，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)依法登記，土地所有權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓或者出租，交由單位或者個(gè)人使用。同時(shí)，建議集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓或者租賃，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織成員中三分之二以上的村民會(huì)議成員或者村民代表的批準(zhǔn)。這是土地管理法的一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新，消除了多年來集體建設(shè)用地不能直接轉(zhuǎn)入市場(chǎng)的二元制度，消除了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的制度障礙，是土地管理法修訂中集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)。

　　《土地管理法》的修訂，包括將建設(shè)用地集體納入城市管理的改革，旨在改變和完善現(xiàn)有的建設(shè)用地供給模式。 過去只有國(guó)有建設(shè)用地才能進(jìn)入各種建設(shè)市場(chǎng)，現(xiàn)在集體建設(shè)用地可以直接由集體出售、出租用于建設(shè)。 這是土地供給格局的變化。第二方面，集體管理建設(shè)用地進(jìn)入城市，首先進(jìn)入城市的土地必須符合規(guī)劃，規(guī)劃必須符合工商業(yè)等經(jīng)營(yíng)目的。 其次，必須依法登記。 三是在年度土地利用規(guī)劃中進(jìn)行安排。此外，土地所有者在取得集體企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)后，也應(yīng)當(dāng)按照原規(guī)劃用途使用。

　　為了保證集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)后可能出現(xiàn)的法律問題，作為土地管理法實(shí)施條例的內(nèi)容，有必要增加集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的法律責(zé)任的規(guī)定，即六十八條。如何理解本法律責(zé)任的規(guī)定。

　　第一條市、縣自然資源主管部門對(duì)未按照合同規(guī)劃條件和期限開發(fā)利用集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的，責(zé)令限期改正。該規(guī)定明確規(guī)定，市、縣級(jí)自然資源主管部門有權(quán)處理集體建設(shè)用地違法行為，不按照合同規(guī)劃條件和期限開發(fā)利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)先責(zé)令限期改正。

　　其實(shí)，如果我們作為一個(gè)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)人，未按合同管理規(guī)定的規(guī)劃工作條件和期限進(jìn)行開發(fā)、利用中國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，且逾期拒不改正的，市、縣自然環(huán)境資源主管部門之間可以通過給予警告、罰款，具體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市確定。

　　同時(shí)，未按照合同規(guī)定的規(guī)劃條件和期限開發(fā)利用集體企業(yè)建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定。 土地所有者可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權(quán)。 《土地管理法》第六十六條第二款規(guī)定，未按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，經(jīng)原批準(zhǔn)使用土地的人民政府批準(zhǔn)，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回土地使用權(quán)。

　　《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱《征收評(píng)估辦法》）第三條規(guī)定： 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行房屋征收評(píng)估，并對(duì)出具的評(píng)估意見負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收的評(píng)估和鑒定工作。當(dāng)事人在房屋征收中有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)退出。因此，房屋征用評(píng)估工作要做到客觀公正，現(xiàn)行《國(guó)有土地上房屋征用評(píng)估辦法》從以下四個(gè)方面體現(xiàn)了這一原則。

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