深圳房產訴訟律師講法：土地還未依法征收就被掛牌出讓!怎么辦?

　　“你的房子所在的土地沒有被征收，已經被政府拍賣了？”深圳房產訴訟律師最近收到了一些關于這類問題的詢問： 集體土地上的房屋并沒有被依法征用，但是發現媒體已經開始報道土地被賣給開發商拍賣。

　　問題一、對于政府未經合法征用就掛牌出讓土地的行為，我們是否具有可訴性？出現對于這種發展情況，我們又該怎么辦呢？

　　首先，需要明確的是，在土地沒有被依法征用、存在土地權利糾紛或安置補償不到位等情況下，土地不能掛牌轉讓。

　　根據《土地管理法》第二十一條、國有建設用地使用權出讓招標、拍賣、掛牌的規定，以及自然資源部關于貫徹執行國務院關于促進土地保護和集約利用的通知（國土資源開發〔2008〕16號）的規定，國有土地使用權直接供應的土地，不得收回而不補償拆遷安置費用，以及閑置土地處置辦法的規定，“為防止政府和有關部門的行為造成閑置土地，自然資源部市縣級部門應當滿足以下要求：(1）土地權利應當明確，（2）實行移民補償； （3）不發生法律、經濟糾紛；（4）土地選址、用途性質、地積比例的規劃條件明確；（5）具備開工建設所需的其他基本條件。”國有土地使用權“凈”流轉制度的規定，國有土地使用權流轉的前提，需要滿足依法征用土地的條件，不存在土地權利不明確、安置補償不足和法律、經濟糾紛等問題。

　　因此，如果擬出讓土地利用地塊不符合“凈地”出讓的前提基礎條件，當地人民政府的出讓學生行為是嚴重違反相關法律法規強制性管理規定的，原則上是具有可訴性。

　　根據本案的案情，對違法征地行為進行了調查，并得出了相應的勝訴判決，本文不作詳細論述。 我們只討論地方政府土地管理部門之前的拍賣行在接到媒體報道后是否沒有實施國有土地使用權出讓，是否可以起訴。

　　首先，媒體開始報道，2020年，他所在的土地將由當地政府拍賣，表明當地政府已經批準了拍賣出售計劃，那么在拍賣出讓計劃上能否批準訴訟？

　　誠如上所述，批復有可能違反了《土地管理法》及《招標拍賣掛牌出讓國有經濟建設發展用地使用權規定》的相關管理規定，但《最高國家人民對于法院關于適用〈中華民族人民民主共和國政府行政訴訟法〉的解釋》第一條第二款規定，下列問題行為不屬于我們人民法院認為行政訴訟的受案范圍：…（五）行政機關工作作出的不產生影響外部信息法律效力的行為…。

　　因此，主流觀點認為，批復屬于內部審批程序，尚不具有最終和外部法律效力，實際上不影響公民、法人或其他組織的合法權益。 不屬于人民法院受理行政訴訟的范圍。 如果你這樣看，你可能無法立案。

　　問題二、能否對土地資源管理工作部門出讓國有企業土地使用權之前的拍賣行為能力以及與之相關的拍賣公告等行為方式進行分析訴訟？

　　根據《最高人民對于法院關于中國土地拍賣行為能力以及其他相關問題行為主義性質的答復》[2009]行他字第55號規定：土地資源管理工作部門出讓國有土地使用權之前的拍賣行為方式以及與之相關的拍賣公告等行為是否屬于一個行政人員行為，當事人不服提起行政訴訟，人民法院認為應當依法受理。因此從這個訴訟思路是可以立案進行分析訴訟的。

　　問題三、如果擬出讓土地地塊符合“凈地”出讓的前提條件，當地人民政府通過招標拍賣掛牌出讓國有經濟建設發展用地使用權的具體分析行政管理行為，是否會對失地農民的實體權利造成實際情況影響？

　　集體土地依法被征用，所有權被國有化，農民原有的土地使用權喪失，農民沒有利益，不能取得原告資格。 有其他法律關系，可以通過行政賠償程序解決。

　　如土地管理部門出讓國有土地使用權前的拍賣行為及相關拍賣公告僅違反《閑置土地處置辦法》第二十一條：市、縣國土資源主管部門應當符合下列要求，防止因政府及政府有關部門的行為造成土地閑置： （1）明確土地權利；(2）安置補償到位；(3）沒有法律和經濟糾紛；（4）位置、使用性質、容積率等規劃條件明確；（5）具備開辦開發所必需的其他基本條件。

　　總法院將裁定土地管理存在程序上的不規范。 但是，土地上的房屋在土地上的招標、拍賣、懸掛行為全部完成后被拆除的，法院可以認為具體行政行為對原告實體的權利沒有實際影響。 作出駁回的裁決。

　　綜上所述，我們可以看出中國政府通過土地資源管理部門對土地未合法征收就掛牌出讓的行為，原則上是可以有效進行訴訟的，但需要找對訴的具體行政工作行為能力以及學生把握訴訟中的訴訟時機。

　　掌握法律條文很重要，但更重要的是根據實際情況在實踐中運用！如果您在征收拆遷過程中遇到不合理的情況，歡迎私信深圳房產訴訟律師！維護您的合法權益是我們不懈的動力！